Jak legalnie nie płacić podatku od wynajmu? Wszystko o amortyzacji nieruchomości.

Podatki – nie jest to temat, o którym z przyjemnością myślimy rozpoczynając inwestycje w nieruchomości. Warto jednak bliżej się zaznajomić z tematyką podatkową, bo rozliczać się z Urzędem Skarbowym trzeba… ale nie znaczy to, że trzeba płacić podatki 🙂 Całkowicie legalnym sposobem na znaczne obniżenie wysokości podatku lub nawet zniwelowanie go do 0(!) jest amortyzacja. I o niej będzie dzisiejszy wpis.

Czym jest amortyzacja i kiedy można ją stosować?

Bardzo wstępnie wspominałem o amortyzacji we wpisie o tym, jaką metodę opodatkowania wybrać. Jeżeli nie wiesz czym różni się ryczałt od zasad ogólnych (skali podatkowej) – przeczytaj ten wpis zanim zabierzesz się za dzisiejszy. Jest to o tyle ważne, że amortyzację mieszkania możemy wrzucić w koszta jedynie stosując zasady ogólne (jako osoba prywatna lub w ramach działalności gospodarczej) lub rozliczając się na podatku liniowym (w działalności gospodarczej). Rozliczając się ryczałtowo nie uzyskamy korzyści podatkowych amortyzując nieruchomość!

Zacznijmy jednak od wyjaśnienia czym jest amortyzacja. Zgodnie z definicją jest ona pieniężnym wyrazem stopniowego zużywania się środka trwałego, czyli w naszym przypadku nieruchomości. Choć amortyzacja nie jest faktycznym kosztem gotówkowym, który musimy płacić – jest ona kosztem uzyskania przychodu i obniża podstawę opodatkowania. Taki… wirtualny koszt 🙂

Amortyzować możemy nieruchomości, których jesteśmy właścicielem lub współwłaścicielem lub posiadamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Jak ustalić wartość początkową?

Ponieważ amortyzacja to procentowy spadek wartości… musimy od jakiejś kwoty te procenty wyliczyć. Jest kilka sposobów na ustalenie wartości początkowej amortyzowanej nieruchomości, zależą one w głównej mierze od tego jak daną nieruchomość uzyskaliśmy:

  • Nieruchomość została przez nas zakupiona. W takim wypadku wartością początkową będzie cena nabycia, powiększona o koszta związane z zakupem. Tak więc do ceny z aktu notarialnego dodać możemy: opłaty notarialne, skarbowe, prowizje.
  • Nieruchomość uzyskaliśmy w spadku lub na drodze darowizny. Wartością początkową będzie w takim wypadku rynkowa wartość nieruchomości. Aby ustalić rynkową wartość najlepiej zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny nieruchomości.
  • Wybudowaliśmy nieruchomość (dom) samodzielnie. Wartość początkowa to w takim wypadku koszt wytworzenia. Kosztem wytworzenia są zarówno materiały jak i wszelkie usługi obce (czyli robocizna). Nie możemy za to zaliczyć koszty pracy własnej lub pracy żony/męża lub dzieci.
  • Nie wiemy jak lub nie chcemy się zastanawiać nad wartością początkową. Jeżeli tak to wygląda, to pozostaje nam skorzystać z uproszczonej metody amortyzacji. W takim wypadku wartość początkową ustala się mnożąc powierzchnię nieruchomości (zgodną z powierzchnią od której płacimy podatek od nieruchomości) razy 988zł. Jak łatwo policzyć tak ustalona wartość będzie zdecydowanie niższa niż rynkowa.

Ważna jest jeszcze kwestia tzw. ulepszenia. Jeżeli kupiliśmy lokal do remontu lub wykończenia – kosztu tych prac nie będziemy zaliczali bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodu, lecz stanowić one będą ulepszenie środka trwałego i powiększą one wartość początkową, a tym samym odliczać je będziemy właśnie poprzez amortyzację.

Jakimi stawkami można amortyzować nieruchomości?

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się co miesiąc, raz na kwartał lub raz w roku. Niezależnie od częstotliwości, stawka amortyzacji dotyczy okresu rocznego. Polskie prawodawstwo dopuszcza dwie stawki procentowe dla nieruchomości (plus oczywiście stawkę indywidualną, o której za chwilę):

  • 1,5% – dla budynków i lokali mieszkalnych oraz zawsze przy amortyzacji uproszczonej
  • 2,5% – dla budynków i lokali niemieszkalnych oraz w przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego

Skoro zacząłem wpis od tego, że dzięki amortyzacji można zniwelować podatek do 0 – czas opisać amortyzację ze stawką indywidualną. Jest ona dostępna dla nieruchomości z pełną własnością (czyli nie można jej stosować chociażby przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego). Dodatkowo indywidualną stawkę stosować można w dwóch sytuacjach:

  • gdy przed zakupem mieszkania przez nas było ono używane przez co najmniej 60 miesięcy
  • jeżeli przed rozpoczęciem amortyzacji (wprowadzeniem do ewidencji) ulepszyliśmy je (czyli potocznie dokonaliśmy remontu) za co najmniej 30% jego wartości początkowej

W momencie gdy spełniamy jeden z tych warunków możemy samodzielnie wybrać jaką stawką chcemy amortyzować. Okres amortyzacji nie może być jednak krótszy niż 10 lat, z czego wynika że maksymalna stawka wynosi 10%. W przedziale 0% – 10% sami decydujemy o ile procent rocznie chcemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych. Nie zawsze (a wręcz najczęściej) nie opłaca się wybierać stawki maksymalnej – trzeba ją dostosować do uzyskiwanego przychodu, tak aby odpisy amortyzacyjne jak najdłużej „zerowały” nam podstawę opodatkowania.

Ważne jest to, aby wybrać stawkę dobrze – raz wybranej nie będzie można już zmienić.

Policzmy jak to może wyglądać w praktyce

Teorię mamy już za sobą, więc pokażę teraz na prostym przykładzie jak wylicza się amortyzację. Dla przykładu posłużymy się poniższym mieszkaniem:

  • Cena zakupu: 150 000zł
  • Opłaty notarialne: 5 000zł
  • Koszt materiałów: 20 000zł
  • Koszt robocizny: 15 000zł
  • Meble i AGD: 6 000zł

Na początek ustalmy wartość początkową środka trwałego (czyli zakupionego mieszkania). Tak jak pisałem, do ceny zakupu możemy doliczyć koszt ulepszenia oraz opłaty notarialne. Nie możemy za to doliczyć wydatków na meble i AGD. Wartość początkowa będzie wynosiła:

150 000zł + 5 000zł + 20 000zł + 15 000zł = 190 000zł

Teraz przejdźmy do ustalenia wysokości comiesięcznych odpisów amortyzacyjnych – w dwóch wariantach. Wariant 1 zakładać będzie, że mieszkanie jest od dewelopera, a wariant 2 – że mieszkanie kupiliśmy na rynku wtórnym i spełnia warunek bycia użytkowanym przez 60 miesięcy przed zakupem.

Wariant 1 – mieszkanie nowe (stawka amortyzacji 1,5%)

190 000zł * 1,5% / 12 = 237,50zł

Wariant 2 – mieszkanie używane (stawka amortyzacji 10%)

190 000zł * 10% / 12 = 1 583,33zł

Jak widać, amortyzując mieszkanie maksymalną stawką indywidualną nie będziemy płacić podatku nawet jeżeli nasz przychód wynosi ponad 1500zł i nie mamy żadnych innych faktycznych kosztów!

Program do prowadzenia księgowości w wynajmie
Rozliczanie podatków można sobie ułatwić, korzystając z programu, który całość automatyzuje i wylicza podatki za nas. Automatyzuje również w pełni odliczenia amortyzacyjne. Polecam: MójWynajem.pl

Wyliczone miesięczne stawki amortyzacyjne dopisujemy do ewidencji podatkowej w ostatnim dniu miesiąca. Ważne jest to, że pierwszego odpisu amortyzacyjnego możemy dokonać w miesiącu następnym po miesiącu pierwszego wynajmu. Nie powinniśmy również dokonywać odpisów w miesiącach pustostanów – są co prawda indywidualne interpretacje urzędów skarbowych, które dopuszczają amortyzację w momentach bez najemców, ale nie ryzykowałbym 🙂

Na koniec

Temat amortyzacji, jak wszystkie tematy podatkowe ciężko w 100% wyczerpać – zapraszam do zadawania pytań, postaram się na wszystkie odpowiedzieć w miarę moich możliwości i wiedzy. Zawsze w indywidualnych i trudniejszych sytuacjach warto skorzystać z porady doradcy podatkowego lub wystąpić o interpretację do Urzędu Skarbowego!

A tymczasem jak zawsze zachęcam do zapisania się do newslettera oraz przede wszystkim – komentowania 🙂

86 myśli na temat “Jak legalnie nie płacić podatku od wynajmu? Wszystko o amortyzacji nieruchomości.

  1. Nieruchomość uzyskaliśmy w spadku lub na drodze darowizny. Wartością początkową będzie w takim wypadku rynkowa wartość nieruchomości. Aby ustalić rynkową wartość najlepiej zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny nieruchomości.

    Przy darowiźnie w akcie notarialnym mam podaną wartość nieruchomości, która jest niższa od rynkowej. Ja amortyzuję od tej z aktu notarialnego. Czy mogę amortyzować po cenie rynkowej wartości nieruchomości?

    1. Niestety nie – z dwóch powodów. Po pierwsze co do zasady jako wartość początkową przy darowiźnie z określoną kwotą niższą od rynkowej należy przyjąć właśnie tą kwotę. Po drugie – raz przyjętej wartości początkowej nie możemy w takim wypadku zmienić.

  2. Wydaje mi się, że przyspieszoną amortyzację, czyli do 10% można stosować jedynie przy wyodrębnionej własności, czyli warunek używania przez co najmniej 60 miesięcy nie jest wystarczającym argumentem.

    1. Tak, w 100% racja – nie można stosować indywidualnych stawek chociażby przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego co jest również częstą formą „posiadania”. Jak najbardziej już uzupełniam o to uszczegółowienie – tak jak pisałem, przy tak złożonym temacie coś mogło mi umknąć 🙂

      1. Ale zawsze możemy wystąpić z wnioskiem do spółdzielni mieszkaniowej o przeniesienie własności lokalu, a po uzyskaniu prawa własności można już stosować stawkę 10%

      2. We wpisie nie uwzględniłeś tego, że nabywając lokal będący odrębną nieruchomością nabywamy również udział w gruncie. Ponieważ gruntów się nie amortyzuje, to wartość nabytego gruntu należy odliczyć od wartości początkowej środka trwałego oraz w odpowiedniej proporcji również uwzględnić to chociażby w opłatach notarialnych i PCC.

  3. Wynajmuję 2 nieruchomości na cele mieszkalne już 10 lat na zasadach ryczałtu. W tym roku przeszłam na zasady ogólne. Czy mogę zacząć amortyzować 1 nieruchomość stawką 10% (w tym roku wykupiłam je na pełną własność), a 2 nieruchomość za 10 lat? Czy mogę odwlec amortyzację i zacząć amortyzować nieruchomość np. za rok?

    1. Amortyzacja rozpoczyna sie od momentu kiedy mieszkanie stalo sie twoja wlasnoscia. Takze dla skali 10% wyjdzie ze jest juz w pelni zamortyzowane 🙂

  4. Mam dwa pytania.
    1. Czy amortyzacja 10% jest możliwa po zakupie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i przekształceniu w odrębną własność?
    2. Czy można amortyzować mieszkanie należące do nieletniej córki?

    1. 1. nie bo nie jest to własnośc , 2,5 % wystarczy Panu? bo do spółdzielczego 2,5 %
      2. tak jesli jest włascicielem

  5. Witam jak wygląda sytuacja kiedy wynajmuję mieszkanie powiedzmy prze 5 lat i przyjąłem amortyzację 10% żeby zmniejszyć kwotę uzyskanego przychodu i po tych 5 latach chcę sprzedać to mieszkanie czy jakiś dodatkowy podatek trzeba zapłacić??

  6. Witam
    -Chciałabym rozliczać mieszkanie kupione w kredycie, wg. jego wartości i ze stawką indywidualną. Jak ustalić wartość mieszkania kupionego w kredycie? (lokal spełnia warunek zamieszkania przez 60 miesięcy przed kupnem ).
    – Którą wartość przyjmujemy jako wartość mieszkania? Czy to że odpisuję ratę odsetkową jako koszt wpływa jakoś na wartość mieszkania?
    – Co to znaczy, że raz wybranej stawki nie będzie można zmienić? (w ogóle czy w aktualnym roku podatkowym)
    – Co to znaczy: „Okres amortyzacji nie może być jednak krótszy niż 10 lat”.?
    Czy to oznacza że można rozliczać amortyzację tylko przez jakiś określony czas?

    Pozdrawiam i dziękuję

  7. jestem studentem rodzice uzyczyli mi mieszkanie ktore zamierzam w czesci wynajmowac dwa pokoje. Nie posiadam dochodów, bede je miał wynajmując. W tym momencie zaczynają sie moje watpliwosci. W tym roku od pazdziernika do grudnia nie osiagne dochodu przekraczajacego 3091zł (kwoty wolnej) wiec wybiore podatek wedlug skali. Zatem zglosze wynajem do 20 pazdziernika nic nie musze placic i w PIT-ce za 2016r rozlicze dochod nie bede musial placic podatku. Mysle sie jesli chodzi o 2016r. czy rozumem przepisy dobrze?
    Jednak w przyszłym 2017 roku jesli kwota wolna nadal bedzie taka sama mam dwa wyjscia albo ryczałt 8,5% od przychodu wiec odliczac moge koszty uzysknia np. ubezpieczenie, dojazd do lokalu w celu rozliczenia zakwaterowania i wykwaterowania, remonty itp. i po ich odliczeniu np. 2x500zł. – 1/3 czesc czynszu do zarzadcy i zuzycia mediów=200zł. moj dochod wyniesie 800zł. x8,5% podatek wowczas wyniesie 68zł. Czy zatem podatek roczny wyniesie 68zł x 9 miesiecy w roku = 612zł.i odzyskam te pieniadze w PIT za 2017r.? Bedze też okres wakacji mieszkanie bedzie stało puste wiec poniose koszty co z tym mogę zrobić czy bede mogł odliczyc koszty eksploatacyjne 3x400zł.=1200zł. jesli tak to od czego?

    1. przy stosowaniu 8,5 % stawki ryczałtowej nie mozesz odliczać kosztów , ryczałt polega na tym , że płacisz od przychodu niska stawkę i nie mozesz odliczać kosztów , koszty możesz odliczać wtedy gdy stosujesz zasady ogólne

  8. zapomnialem tez zapytac o glowny temat amortyzacje, czy ona mnie tez dotyczy jako uzytkownika Wyjamujacego czy tylko rodziców jako wlascicieli?

  9. Dobry wieczór, na któreś ze stron spotkałam się ze stwierdzeniem, że amortyzację można naliczać tylko jeśli podpisze się umowę najmu na co najmniej rok, czy to prawda? I tak jak ktoś pisał- czy można odwlec amortyzację? Jak, gdzie prowadzić ewidencję w przypadku najmu prywatnego? Dziękuję za odpowiedź.

  10. ciekawy artykuł – mam 2 mieszkania, które wynajmuję i dla których przyjąłem indywidualną stawkę amortyzacyjną – temat ten wielokrotnie konsultowałem z informacją podatkową i nawet wystąpiłem o interpretację przepisów, ale co najważniejsze nigdzie nie natrafiłem na informacje, że spółdzielczego prawa do nieruchomości nie można objąć indywidualna stawka amortyzacyjną. Niestety jedno z moich mieszkań jest spółdzielczym prawem do nieruchomości – co Pan by tu radził – jak wyprostować tą sprawę?

  11. Dwa pytania osoby która nie ma dośw. z księgowością.

    a) Jak długo amortyzujemy mieszkanie? Zakładając stawkę 10% amortyzacja będzie trwała 10 lat, tak?
    Czyli po tym okresie nie możemy już odpisać stawki amortyzacyjnej od podatku?

    Czy zwykła sprzedaż mieszkania np. 10 lat po wcześniejszym kupnie i kupno innego z rynku wtórnego pozwoli uruchomić kolejną amortyzacyjną machinę?

    b) Zakładamy inny wariant, amortyzujemy mieszkanie stawką 1.5%. Będzie to trwać 66 lat. Jak ma się do tego inflacja?
    Zakładając wartość mieszkania 300 000 PLN, oraz że wartość rynkowa mieszkania się nie zmienia, a średnia inflacja przez ten okres wynosi 2.5% w skali roku to na koniec amortyzacji podobne mieszkanie będzie na rynku kosztować: =300000*(1+0.025)^66 => 1 530 722 PLN, przy czym my odpisaliśmy tylko 300 000 PLN.
    Jak to się ma do rzeczywistości, czy inflacja ma wpływ na wysokość odpisów amortyzacyjnych?

    1. 1. inflacja nie ma wpływu na amortyzację mieszkania
      2, czy sprzedaz mieszkania i kupno nowego uruchamia nowa amortyzację – tak
      3. jak dlugo amortyzujemy mieszkanie – aż się zamortyzuje, z tym że nie musisz stosować 10% stawki – od 1% do 10% czyli np. 8% jeżeli to pozwoli Tobie na dłuższa amortyzację

      1. co do drugiej odpowiedzi mam obecnie wątpliwość, bo skoro mieszkanie zostało zamortyzowane to aktualnie myślę, że nie mozna go powtórnie amortyzować

  12. Czy ten blog jest aktualizowany? Nic tu się nie dzieje od długiego długiego czasu. 0 nowych wpisów od miesięcy. Czy jeszcze ktoś tego bloga wogole prowadzi?

  13. witam,
    w grudniu 2011 roku kupiłam mieszkanie od dewelopera, od września tego roku zaczęłam wynajmować mieszkanie i rozliczam się z us wg stawki podatku liniowego. Czy od stycznia 2017 mogę zmienić formę opodatkowania stosując amortyzację indywidualną? w grudniu 2016 roku minie 60 miesięcy użytkowania lokalu

        1. Amortyzację indywidualną można stosować tylko gdy mieszkanie było użytkowane 5 lat przed zakupem, czyli de facto dla lokali z rynku wtórnego.

  14. Od 3 lat płacę podatek ryczałtowo. Czy po 3 latach od momentu nabycia i wynajmu mieszkania można skorzystać z amortyzacji i w jakiś sposób obniżyć sobie wysokość dochodu?

  15. Witam, 4 lata temu kupiłem spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu i po 6 miesiącach wynająłem. Do tej pory mieszkanie nie było wpisane do EŚT i nie dokonywałem odpisów amortyzacyjnych. Czy teraz mogę mieszkanie wciągnąć do EŚT i rozpocząć odpisy amortyzacyjne? Czy mogę kwotę początkową ustalić jako sumę kosztu zakupu + kosztów notarialnych, czy powinienem inaczej je wycenić? Pozdrawiam!

  16. Kamilu, czy jeśli mieszkanie jest amortyzowane w DG, Kpir, stawka niestety przez księgowa naliczana 1,5%, od oś fiz, min 60 m-cy wcześniej była użytkowana, doszła modernizacja od której odliczony został VAT, minęlo 5 lat od zakupu, chce sprzedać – jak podatkowo taka syt. Wyglada?
    Księgowa była bardzo zachowawcza… widzę większe możliwości – choćby większa stawka amortyzacji zmniejszyłaby podatki, a tak nie zamortyzuje się i do sprzedania pójdzie – szkoda tyle kasy….

  17. Dodatkowe pytanie- w odniesieniu do innej nieruchomosci, która podałabym w amortyzację – czy wartość amortyzacji m- cznie może być 3 krotnie wyższa niż kwota na umowie najmu z tej nieruchomosci? Są jakieś widełki przy kontrolach;)?

  18. PS. Mieszkania zakupione na kredycie tez podlegają amortyzacji? Choć teoretycznie bank jest ich właścicielem do momentu spłaty całości…

    1. Mieszkanie kupione na kredyt jest własnością kupującego, bank ma tylko do niego roszczenie w księdze wieczystej, więc jak najbardziej można je amortyzować, a dodatkowo należy odpisywać odsetki od kredytu.

  19. Dzień dobry,
    w styczniu 2017 chciałbym wynająć swoje mieszkanie, które kupiłem od dewelopera w sierpniu 2012 roku.

    Jaką stawkę amortyzacji mogę przyjąć w tym wypadku?

  20. chciałem zapytać o dwie sprawy:
    1. co z wartością początkową mieszkań zakupionych kilkanascie lat temu, przed ich znacznym podrożeniem (tzn. mieszkanie w roku 2003 kosztowało 90 000, teraz gdy rozważam wynajem z amortyzacją warte jest około 240 000)
    czy w takich wypadkach możliwa jest jakaś „aktualizacja” tej wartości poprzez wycenę rzeczoznawcy czy pozostajemy „więźniami” ceny z 2003

    2. rozważam również przeniesienie na to mieszkanie hipoteki; czy wtedy również możliwa jest amortyzacja?

    z góry dziękuje i pozdrawiam:)

    1. czy pytasz co się dzieje z amortyzacją jeśli przyjąłeś 10 lat okres z indywidualną stawka 10% – jesli masz stratę z amortyzacji możesz ją rozliczać w następnych latach, a jeżeli nie masz straty to zaczynasz płacic podatek od dochodu

  21. Rozliczałam sie dotąd na zasadach ogólnych z najmu odlicząjc koszty wyposazenia i remontu mieszkania. Nie wiedziałam, że wynajmowane mieszkanie mogę amortyzować i ten koszt wliczać do rozliczeń. Czy nieruchomosć mogę wpisać do środków trwałych w lutym i amortyzację rozpocząć od marca 2017 ze stawką 10%? Mieszaknie jak najbardziej ma własność odrębną +było używane wcześniej przez poprzedniego właściciela dłużej niż 60 m-cy.

    1. jeżeli posiadasz 4 lata to nie spełniasz przesłanki aby mieszkanie miało 5 lat więc 10% stawka niemozliwa do zastosowania, kwota amortyzacji to 150 tys plus koszty zakupu plus faktury za wykończenie a stawka do zastosowania to 1,5%

  22. Witam,
    Wynajmuję mieszkanie od połowy 2016r. Niestety na samym początku nie pomyślałam aby ujmować amortyzację w kosztach. Czy mogę wprowadzić mieszkanie do ewidencji środków trwałych dopiero w roku 2017 i w tym momencie rozpocząć odpisy amortyzacyjne? Czy powinnam była wprowadzić mieszkanie w momencie rozpoczęcia najmu i teraz muszę skrócić okres amortyzacji o czas jaki upłynął od pierwszego przychodu?

  23. Witam.
    Kupiłem od sp. z o.o. kawalerkę w ponad 100 letniej kamienicy, która została cała wcześniej kupiona i kompleksowo wyremontowana przez tą firmę. Z moje mieszkanie stanowiło część większego kilkupokojowego mieszkania z przed tego remontu. Czy wobec tego powinienem je traktować jako nowe jak kupione od developera, czy jako używane? Czyli jaką stawkę amortyzacji powinienem zastosować?

  24. Dlaczego zakupu mebli lub wyposażenia nie można zaliczyć do wartości początkowej lokalu, moim zdaniem jeżeli wyposażenie i meble zakupimy przed rozpoczęciem wynajmu to dane wydatki zwiekszaja wartośc początkowa lokalu, jeżeli będą zakupione poźniej to zwiększaja koszty (oczywiści w wartości do 3,5 tys.)

  25. Jeżeli Najemca wpłaca wynajmującemu co miesiąc czynsz w wysokości X i w umowie jes zapis ze z tych pieniążków wynajmujacy placi czynsz do społdzielni w kwocie Y to czy rozliczajac sie ryczałtem robi to od kwoty X czy od X-Y???

  26. Witam, mam następujący dylemat i nigdzie nie mogę znaleźć odpowiedzi. Kupiłem mieszkanie w 2010 roku za 300 tys. Mieszkałem tam przez 6 lat. Obecnie wynajmuję je od stycznia. Jaka powinna być podstawa amortyzacji – całe 300 tys? Zakładam, że wartość rynkowa mieszkania się nie zmieniła. Czy musze zamortyzować 6 lat w których ja zajmowałem mieszkanie i odpowiednio wartość obniżyć? Pozdrawiam

  27. Chciałem zapytać o moją sytuacją.Wybudowałem dom na kaszubach w 2011 .05.05 był odbiór domu.Urzytkowałem go we własnym zakresie przez 5-lat i 2 miesiące czyli 62 miesiące.
    Od 04.07.2016 włączyłem dom do działalności którą prowadzę od 1990 roku.Czy przy wynajmie głównie sezonowym oraz majówka sylwester i weekendy mogę odliczać od 1,5 do 10% wartości nieruchomości.
    Jak wyliczyć wartość początkową .Brałem kredyt i mam kosztorys .Czy kosztorys może posłućyć jako podstawa do wyliczenia wart.pocz. czy muszę brać rzeczoznawcę.
    Tomek

  28. Kazimierzu,
    Czy mieszkanie hipoteczne, które w momencie zakupu miało około 2 lat i było zamieszkałe przez następne 6 lat przez właściciela, po tym okresie wynajęte, może być objęte indywidualną stawką amortyzacyjną 1% – 10% ?

    Proszę o odpowiedź.
    Pozdrawiam
    Kris

    1. moim zdaniem nie spełniasz warunków amortyzacji 10% stawka, o tym jakie sa to warunki czytaj w artykule

  29. Witam,

    35,5m mieszkanie w Warszawie nabyłem w 2007r. Zaciągnąłem kredyt we franku szwajcarski na 185000zł. Przez te lata konsolidowałem kredyt z pożyczką i obecnie mam do spłacenia 82000CHF.
    Pomimo tylu lat najmu mieszkania, dopiero teraz przeszedłem na 18% stawkę i chcę obliczyć amortyzację mieszkania. Mieszkanie warte jest teraz około 300000zł.
    Jak mam obliczyć amortyzację?
    I poza amortyzacją czy mogę również ‚wrzucić’ w koszty remontu?
    Będę niezmiernie wdzięczny za przedstawienie obliczeń, wzoru 🙂
    Z góry dziękuję,
    Dominik

  30. Czy w przypadku, gdy nieruchomość dopiero zostanie wyodrębniona w chwili jej zakupu (mieszkanie na poddaszu kamienicy), to można stosować przyspieszoną amortyzację? Dodam, że lokal jest użytkowany dłużej niż 5 lat i ma nadany numer, więc został wyodrębniony w ewidencji gruntów i budynków. Brakuje tylko założenia mu księgi wieczystej, co zostanie uczynione aktem notarialnym w którym dojdzie do sprzedaży nieruchomości.

    Będę bardzo wdzięczny za pomoc. Pozdrawiam, Tomasz

  31. Autor zapomniał napisać, że w każdym z opisanych przypadków istnieje obowiązek ewidencji środków trwałych. Poza jedynym wyjątkiem: amortyzacji uproszczonej. Jest ona nie tylko dla tych, którzy nie chcą, nie mogą albo nie potrafią obliczyć wartości początkowej, ale tez dla tych którzy nie chcą, nie mogą i nie potrafią prowadzić ewidencji i jednocześnie nie chcą lub nie mogą zatrudnić do tej pracy księgowego. Wówczas pozostaje amortyzacja uproszczona oparta na pomnożeniu ilości m kw lokalu lub budynku przez 988 zł i od tego iloczynu stawka amortyzacji wynosi zawsze 1,5%.

  32. witam, kupiłem mieszkanie od dewelopera w 2011 i mieszkałem tam od 10.2011 do 09.2016r.
    Od 10.2016 wynajmuje mieszkanie. czy do rozliczenia na zasadach ogólnych mogę wrzucić amortyzacje czy mieszkanie jest zbyt „młode” bo coś mi dzwoni, że nieruchomość musi mieć co najmniej 10 lat..

  33. Czy jeżeli mieszkanie kupione zostało w stanie deweloperskim ale nie od dewelopera tylko od osoby prywatnej – z rynku wtórnego – i nie było wcześniej użytkowane czy można amortyzowacstawka 1,5%??? W artykule jest napisane:Wariant 1 zakładać będzie, że mieszkanie jest od dewelopera, a wariant 2 – że mieszkanie kupiliśmy na rynku wtórnym i spełnia warunek bycia użytkowanym przez 60 miesięcy przed zakupem. . W tym przypadku mieszkanie od dewelopera nie jest

  34. Czesc, miło mi tu być 🙂

    Problem do rozwiązania ad. zastoasowania indywidualnej amortyzacji:

    Jestem na etapie zakupu domu na wynajem. Budowa domu została zakończona 02.09.2012r czy na tej podstawie mogę z dniem 03.09.2017 roku kupiony dom wynająć i amortyzować indywidualnie? Albo wynająć szybciej i od minięcia 5 lat amortyzacje zacząć wliczać?
    Po prostu klu pytania jest czy zakończenie budowy domu jest jednoznaczne z użytkowaniem tego domu? I ewentualnie czy można to jakimś zaświadczeniem, oświadczeniem potwierdzić- coby się US nie przyczepił do terminów i zasadności zastosowania amortyzacji ?!
    Dzięuję za pomoc 🙂

  35. Dzień dobry,

    Czy odpisy amortyzacyjne nalezy ropocząć w miesiącu następnym po pierwszym miesiącu najmu, czy można odliczenia amortyzacyjne rozpocząć później? Np w kolejnym roku?

    Uprzejmie prosze o odpowiedż
    Marta

  36. Witam,

    W jaki sposob udowodnic ze mieszkanie bylo „używane przez co najmniej 60 miesięcy” aby zastosowac amortyzacje 10%? Czy wykaz że czynsz był opłacany przez ten czas jest wystarczający? Nie mam kontaktu z poprzednimi najemcami jak i z poprzednią spółdzielnią więc ciężko mi uzyskać takie potwierdzenie.

    Z góry dziękuję i pozdrawiam,

  37. witam,
    jaką stawkę amortyzacji należy wykorzystać przy mieszkaniu spółdzielczym własnościowym z księgą wieczystą?

  38. Witam. To bardzo ważny artykuł w sytuacji wpędzania wynajmujących okazjonalnie w działalność gospodarczą i pozbawienia prawa do ryczałtu. Ciekawi mnie możliwość (wg prawa) okreslenia wartości początkowej (te niecałe 1000 zł za m2 to kpina) w takiej sytuacji – mieszkanie spółdzielcze lokatorskie, w wyniku podziału majątku dorobkowego małżonków przyznane wyrokiem sądu – z obowiązkiem spłaty połowy wartości rynkowej.
    Kilka lat póżniej wyodrębnione na własność po kosztach obsługi (wykup gruntu, notariusz, itp.) Remonty częściowo udokumentowane.
    Jak obliczyć wartość do amortyzacji? Może jakiś pomysł?

  39. Mam pytanie, 15 lat temu kupiłam małe mieszkanie hipoteczne w którym mieszkałam przez cały ten okres, od wrzesnia 2017, wynajełam mieszkanie, wiem że podatki płacę jak zarobię, ale mogę też roliczać amortyzację 10%- do której wliczyłam koszt mieszkania, koszt notariusza, remont, odsetki od kredytu. W umowie również napisałam,że ja płacę czynsz i podatki od wieczystej i nieruchomości, wyszło mi że przez najbliższe 5 lat nic nie zarobię, czy mimo wszystko powinnam wynajem zgłosić do us. I jeszcze jedno prowadzę działalnośc gospodarczą nie związaną z wynajmem,więc chyba nie powinnam wystawić faktur, a tym bardziej płać vat.

  40. Witam , posiadam mieszkanie (nowe od dewelopera) 4 lata , kosztowało 150 000 zł , w jego wykończenie zainwestowałem ponad 30% tej wartości, teraz chciałbym wynajmować te mieszkanie z amortyzacją 10% , posiadam fak. na mat. budowlane i prace lecz było to 3 lata temu , Jaka kwotę amortyzuję ? z Wartości początkowej ? czy z wartości po ulepszeniu ? Czy takie stare faktury nie przeszkadzają w tym ,żeby amortyzować na 10 %? Czy mogę amortyzować na mniej niż 10% ale nie znowu 1,5% tak ,żeby amortyzować długo i z sensem
    pozdrawiam

  41. Dzień dobry, w kwestii amortyzacji chciałem dopytać, jeśli jestem właścicielem mieszkania które jest własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu jednak nie ma założonej KW to czy powinienem dokonać jakiejś czynności aby rozliczać amortyzacje na stawce 2,5 %

  42. Dzień dobry, w sierpniu kupiliśmy z mężem 20-letni dom z niewielką działką. W akcie notarialnym mamy jednak podaną kwotę za całość, bez wyodrębnienia domu i gruntu. Cały dom teraz chcielibyśmy przeznaczyć na wynajem. Jak obliczyć wartość początkową do amortyzacji? Jaką stawkę możemy przyjąć? Od kiedy można rozpocząć odliczanie amortyzacji, jeśli pierwszy lokator będzie płacił czynsz od listopada?

  43. Witam, mam pytanie w sprawie odpisów amortyzacyjnych. Przypuśćmy, że amortyzuje mieszkanie stawką przyśpieszoną 10% i miesięcznie – dla uproszczenia – odpis amortyzacyjny wynosi 1000 zł. Natomiast z działalności za miesiąc X mam do zapłaty 2000 zł podatku dochodowego (KPiR, podatek liniowy 19%). Czy zatem dzięki odpisowi amortyzacyjnemu mój podatek dochodowy do zapłaty wyniesie: [A] 1000 zł (2000 – 1000 z odpisu) czy [B] 1810 zł ((2000 zł – (1000 x 19%)). Z góry dziękuje za informację.

  44. Witam.
    Mam 2 mieszkania.
    Na pierwszym, używanym, mam dużą amortyzację (10% rocznie) i bardzo duży odpis więc schodzę z podatkiem poniżej zera (powinni mi zwrócić podatek?).
    Na drugim mam amortyzację 1.5% więc odpis mały i płacę jakiś tam podatek.
    Czy w takim wypadku, mogę oba podatki zsumować i wyjdę na zero i zapłacę legalnie zero złotych podatku?
    Czy wszystkie przychody się sumuje, potem sumuje się wszystkie amortyzacje i wtedy wylicza sumaryczny podatek?
    Czy raczej każdą nieruchomość się rozlicza oddzielnie i pokazuje oddzielnie na osobnych PIT-28?
    Paweł

  45. „W przedziale 0% – 10% sami decydujemy o ile procent rocznie chcemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych.”

    Nie jest to prawda.

    W przypadku indywidualnej stawki amortyzacyjnej % zależy od ilości lat jakie upłynęły od momentu oddania do użytkowania (art. 22j ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – PDOF). Nie można go samodzielnie ustalać. Art. 22i ust 5 PDOF – obniżanie stawki amortyzacji – dotyczy tylko stawek wskazanych w Wykazie stawek amortyzacyjnych. Nie obejmuje indywidualnej stawki amortyzacyjnej, która uznawana jest za odrębną metodę amortyzacji.

  46. Witam chcę wynająć mieszkanie jestem wlaścicielem i mam to mieszkanie na kredyt, miszkanie jest kupione od dewelopera . Najemca będzie mi wpłacał na konto 850zł najmu resztę opłat będzie robił sam za media i administracyjne je będe tylko dostawać te 850 najmu, co roku płace ubezpieczenie tego mieszkania w wysokości 250 zł i mam rate kredytu 606 zł miesięcznie za mieszkanie i i mam też kredyt remontowy w wysokości 95 zł rata miesięcznie i rata 80zł koszta około kredytowe. Prosze mi powiedzieć która będzie dla mnie najlepsza opcja opodatkowania i jak z tą amortyzacja co moge do niej wliczyć ?

    1. przy ryczałcie nie odpisze Pani żadnych kosztów. Przy opodatkowaniu ogólnym kosztem będą odsetki od kredytów, podatek od nieruchomości, oplata za wieczyste użytkowanie, ubezpieczenie mieszkania oraz amortyzacja 1,5% w skali roku. Czynsz i media nie jest już kosztem bo płaci je lokator.

  47. Witam, co oznacza; ‚ Dodatkowo indywidualną stawkę stosować można w dwóch sytuacjach: gdy przed zakupem mieszkania przez nas było ono używane przez co najmniej 60 miesięcy, jeżeli przed rozpoczęciem amortyzacji (wprowadzeniem do ewidencji) ulepszyliśmy je (czyli potocznie dokonaliśmy remontu) za co najmniej 30% jego wartości początkowej’ …
    Czy to oznacza, że nowego mieszkania kupionego prosto od dewelopera nie można wcale ‚zamortyzować’?
    Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź, i pozdrawiam.

  48. Witam,
    Jak odliczyc amortyzacje w momencie kiedy wynajmowalo sie pokuj (nie cale mieszkanie). Czy amorttzacje wliczamy 100% czy np. Polowe?

  49. Panie Kazimierzu, super blog!!
    ..duzo rzeczy wyjasnionych. Bede wdzieczny za jeszcze jedno uzupelnienie. Jestem wlascicielem odziedziczonej 20 lat temu nieruchomosci. Od zeszlego roku zaczalem najem. Niestety nie zlozylem do 20 stycznia do US informacji o sposobie odprowadzania podatku. Placilem co miesiac ryczaltem 8.5%. Obecnie US wymaga rozliczenia ogolnego w pit36. Pytanie jest nastepujace:
    Czy moge teraz rozpoczac amortyzacje mieszkania po tych 20 latach od odziedziczenia a wartosc mieszkania ustalic np. poprzez wycene nieruchomosci. Jak do tego ma sie ewidencja sr. trwalych ?

    Dziekuje z gory za szybka odpowiedz.

  50. Dzień dobry, jestesmy z mezem upoważnieni do zarzadzania mieszkaniem ze spoldzielczym prawem mieszkaniowym, którego wlascicielem jest tata. Pieniadze wpływaja na nasze konto, ale umowa jest na tate. Czy tata musi zglosic amortyzacje do urzedu? jesli tak, to kiedy i w jaki sposób? z gory dziekuje za odp

  51. Dzień dobry,
    Mam pytanie czy można taką indywidualną stawką amortyzować mieszkanie kupione od dewelopera. Co wówczas zalicza się do nakładów.
    Przykład mieszkanie kupione za 200 tys zł, zakładane nakłady 30% tak aby móc amortyzować to musiałyby wynieść 60 tys zł.
    Wartość mieszkania też podnosi remont tj 218 tys i od tej wartości powinnam liczyć 30%?
    Ważne jest co należy do nakładów zw z podniesienia wartości?

  52. Witam serdecznie
    Kupilem nowe mieszkanie od dewelopera i wkrotce zaczne je wynajmowac (na pokoje – kazdy pokoj to oddzielna umowa).

    Mam zamiar rozliczac ten najem (przynajmniej w 1 pierwszym roku) na zasadach ogolnych, aby skorzystac z amortyzacji nieruchomosci oraz zakupionego przeze mnie wyposazenia do mieszkania.

    Fakty:
    – mieszkanie nowe
    – wartosc poczatkowa mieszkania 410 000zl + koszty odsetek od kredytu + oleje i farby + akty notarialne = 430 000zl
    – zakup mieszkania sfinansowany kredytem
    – odstepne miesieczne uzyskiwane z najmu w wysokosci 2000zł
    – kazdy pokoj ma swoja umowe najmu

    Mam w związku z tym kilka pytań:
    1. Co oznacza zapis ze okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat? Czy jesli zaczne amortyzacje teraz to pozniej nie moge z niej zrezygnowac przez 10lat, nawet jesli mi sie to nie bedzie oplacalo i bede chcial przejsc na ryczalt?
    ________________________________
    2. Rozumiem ze nowe mieszkanie jest amortyzowane po stawce 1,5%. Czy po wynajmowaniu mieszkania przez 5lat (60 miesiescy) bede mogl przejsc na stawke amortyzacyjna 10% ? Czy ta zasada amortyzacji na poziomie 10% tyczy sie tylko mieszkan zakupionych z rynku wtornego, ktore juz byly zamieszkiwane przez 5lat? Czy jest to niezalezne od formy rozliczania (ryczalt lub zasady ogolne) przez te 5 lat?
    ________________________________
    3. Czy kazdy element wyposazenia mieszkania musze rozliczac po innej stawce amortyzacyjnej wynikajacej z Klasyfikacji Srodkow Trwalych? (czyli inna stawka na lodowke, inna na pralke, inna na oswietlnie, inna na meble) tak jak w ponizszym przykladzie
    ________________________________
    4. Czy z zasady dobrze licze amortyzacje roczna ponizej?
    430 000 * 1,5% = 6450zł
    3000zl * 10% = 300zl (lodowka) (zakladana 10% stawka amortyzacji z Klasyfikacji Srodkow Trwalych)
    8000zl * 20% = 1600zl (meble) (zakladana 20% stawka amortyzacji z Klasyfikacji Srodkow Trwalych)
    2000zl * 10% = 200zl (piekarnik i pralka) (zakladana 10% stawka amortyzacji z Klasyfikacji Srodkow Trwalych)
    6000zl (suma odsetek kredytu hipotecznego za caly okres wynajmowania mieszkania = 5 miesiecy)

    Po zsumowaniu powyzszego wychodzi = 14550zl kosztów

    Dochod z wynajmu 2000zl * 5 = 10000zl (sierpien-grudzien)

    podatek dochodowy= 10 000zl – 14 550zl = -4 550zl [co oznacza ze dostane zwrot calej zaplaconej zaliczki podatku]
    ________________________________
    5. Jezeli powyzsze wyliczenia sa poprawne to czy w kolejnym roku ma to wygladac tak samo?
    Zasady ogólne:
    2000zl * 12 = 24000zl (roczny dochod z najmu)
    12000zl (suma odsetek kredytu hipotecznego za caly rok)
    24000zl – (12000 + 8550) = 3450zl

    wraz z dochodem z najmu przejde na drugi prog podatkowy = 32%
    3450zl * 32% = 1104zl (podatek do zaplacenia)

    Koszty z ryczaltu dla porównania:
    24000zl * 8,5% = 2040zl (podatek do zaplacenia)
    ________________________________

    Bede wdzieczny za pomoc i sugestie

  53. Mam pewną wątpliwość odnośnie odpisów amortyzacyjnych. Mieszkanie zakupiłam we wrześniu 2015 r. z rynku wtórnego. Przez jakiś czas w nim sama mieszkałam a od lipca 2018 r. zdecydowałam się na jego wynajem. Pierwszy przychów z najmu w lipcu, ale protokół przekazania mieszkania z 30.06.2018 r. Z jaką datą mogę wprowadzić mieszkanie do ewidencji ŚT i za jaki miesiąc mogę dokonać pierwszego odpisu amortyzacyjnego?

  54. Dzień dobry, mam takie pytania:
    Posiadam mieszkanie, które zamierzam wyznając od października. chciałbym wprowadzić je do ewidencji na KPIR i rozliczać amortyzacje.

    Mieszkanie jest 1978 roku, zakupiłem je w 2010 (kiedy zostało wyremontowane). Do dnia dzisiejszego w nim mieszam.

    Z uwagi na to, ze ciągle jest na nim kredyt hipoteczny to:

    -czy mogę wciągnąć odsetki o kredytu z przed wprowadzenia do ewidencji jako wartość + zapłacone odsetki ?

    -czy mogę rozliczać indywidualne stawki amortyzacji – 10% rocznie ?

    -czy odsetki po przekazaniu do ewidencji środków trwałych mogę rozliczać ?

    Pozdrawiam

  55. Dzień dobry,
    Czy w przypadku sprzedaży amortyzowanego mieszkania np. po okresie 10 lat, będziemy musieli tę amortyzację „zwrócić”?
    z góry dziękuję za odpowiedź.

    pozdrawiam

  56. Dzień Dobry,
    Mam pytanie jak wygląda kwestia podnajmu.
    Jestem osobą prywatną i wynajmuję mieszkania za 1500 i planuję je podnająć za 2000 ( umowa pozwala na to ). jaką formę najlepiej przyjąć ( ryczałt czy ogólną) i od jakiej kwoty płacimy podatek. ( 500 zł czy 2000 zł )
    Czy to już jest działalność gospodarcza?

    Dziękuję za odpowiedź

  57. Spółdzielczo-własnościowe mieszkanie z lat osiemdziesiątych kupione przez rodziców w 2004 roku i w tym samym akcie darowane synowi.
    Par. 2 aktu mówi o sprzedaży
    Par. 3 aktu ustala wartość sprzedaży na 125 000 PLN
    Par. 5 aktu mówi o darowiźnie
    Par. 6 aktu ustala wartość darowizny na 125 000 PLN.
    Mieszkanie nie było jeszcze wynajmowane.
    W 2016 roku przekształcone w pełną własność.
    Czy w takim wypadku można samodzielnie ustalić wartość początkową do amortyzacji po cenie rynkowej, np. na 250 000 PLN ?
    Czy trzeba wziąć tą z aktu?
    pozdrawiam
    Rafał

  58. Witam,
    Od 4 lat wynajmuje mieszkanie jako osoba prywatna (umowa zgłoszona do US) Przyjąłem sobie indywidualna stawke amortyzacji 8% (mieszkanie z lat 70 kupione przeze mnie) .
    Mieszkanie zatem było amortyzowane przez 4 lata (zostało jeszcze 8 lat amortyzacji)
    Zdecydowałem się do niego wprowadzić, nie będę więc odprowadzał żadnych podatków (no bo nie wynajmuje)
    Czy jeżeli za 3-4 lata zdecyduje się znów wynajmować mieszkanie to mogę kontynuować amortyzacje zaczynając w miejscu w którym zaprzestałem czy być może kontynuować o kolejne lata które zostały do końca?
    Czy mogę prosić o odpowiedź?

  59. Panie Kamilu, czy można amortyzować mieszkanie, które zostało zakupione 10 lat temu, było przez jakiś czas wynajmowane i była w nim prowadzona działalność gospodarcza.

    Pozdrawiam

Dodaj komentarz