Mieszkanie w kamienicy, nowym budownictwie czy w wielkiej płycie? Wywiad z inwestorem – Damianem Kleczewskim

Dzisiejszy wpis rozpoczyna serię mu podobnych – serię wywiadów z aktywnymi inwestorami na rynku nieruchomości. Z każdego z nich będę chciał wyciągnąć maksymalnie dużo wiedzy i ciekawostek 🙂 Na pierwszy ogień Damian Kleczewski – autor książki „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”, inwestor na rynku nieruchomości od 2010 roku, od dłuższego czasu aktywny szkoleniowiec. Zapraszam! 🙂

Damian Kleczewski

Damianie, na start opowiedz trochę o swojej książce „Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości”. Do kogo jest ona skierowana i co w niej znajdziemy?

Książka ukazała się na rynku nieco ponad rok temu. Zyskała ogromną poczytność w środowisku inwestycyjnym (jak na to środowisko odbiorców). Chciałem stworzyć po prostu coś na wzór instruktażu. Gotowego wzorca działań i myślę, sądząc po opiniach, że cel został osiągnięty.

Ten poradnik kieruję przede wszystkim do osób, które chcą rozpocząć drogę inwestowania w nieruchomości, ale także do tych, którzy chcą poznać inny punkt widzenia, czegoś się dowiedzieć i zaimplementować do swoich własnych biznesów w tej branży. Opisuję w niej mentalność i dlaczego mieszkania są dobrą opcją inwestowania, możliwości szukania okazji na rynku, przebieg całego procesu transakcyjnego, prowadzenie remontu i zarządzanie najmem.

Jest w niej po prostu wszystko to, co uważam za niezbędne, by móc efektywnie inwestować w nieruchomości mieszkalne. Mój poradnik zrzuca także kurtynę, że wiedza w tej branży była jak dotąd mało dostępna i droga a korzystać z niej mogła garstka ludzi z zasobniejszym portfelem. Multum nieuporządkowanych i niewiarygodnych informacji rozrzuconych w Internecie nie poprawiał sytuacji edukacyjnej.

Szukając samemu wartościowych źródeł wiedzy znajdowałem zaledwie garstkę. Nie dawało to jednak poczucia, że wszystko jest opisane w jednym miejscu. Nie twierdzę, że mój produkt jest na tyle kompleksowy, że znajdziesz w nim wszystko od A do Z według wszelkich kryteriów. Jest jednak konkretnym drogowskazem na każdym etapie procesu inwestycyjnego.

Ta książka ma być też alternatywą do wielu drogich szkoleń stacjonarnych, gdzie czytelnik uzyska z niej podobną a czasami lepszej jakości wiedzę. Sporo młodych ludzi po prostu nie stać na drogie formy edukacji w tej branży takie jak: szkolenia, mentoring czy nawet konsultacje. Książki są wspaniałą i budżetową opcją właśnie dla początkujących osób.

Dodajmy, że właśnie premierę miała kolejna książka, której tym razem jesteś współautorem – „Poradnik inwestora rynku nieruchomości”. Czekam jeszcze na swój egzemplarz, ale z opisu wynika że znajdziemy w niej wiele aspektów prawnych. Jaki dokładniej charakter ma ten poradnik?

Na oficjalny debiut rynkowy nowej książki wciąż czekamy. Opóźnienie czasowe jest wynikiem nieustannych zmian na kanwie ustawowej. Nowy rząd funduje nam dość dynamiczny proces wchodzenia w życie aktów prawnych swojego autorstwa i te nowelizacje musimy brać pod uwagę lub czekać na ich pełną treść. Niektóre z tych zmian dotyczą stricte wątków z książki. Na tym polu nie możemy sobie pozwolić na nieścisłości i oddać w ręce czytelników książkę, w której będą nieaktualne przepisy z komentarz do nich. Każdy widzi co się dzieje w polityce i myślę, że zrozumie skąd pojawiło się przesunięcie terminu wysyłki poradnika.

Sam poradnik ma mieć nieco inny charakter niż moja wcześniejsza publikacja. Tym razem znacznie szerzej omówiony zostanie temat form prawnych inwestowania w nieruchomości i bezpieczeństwa inwestycyjnego. Tymi właśnie tematami zajmują się dwaj współautorzy Justyna i Kazimierz.

Ja natomiast poszerzam tematykę z pierwszego poradnika. Podaję nowe rozwiązania i strategie inwestowania. Są to doświadczenia wynikające z ostatniego roku, w którym sporo rzeczy się działo. To, co podniesie kompleksowość i może atrakcyjność tego tytułu to dodatkowe wątki poświęcone Mitowi wolności finansowej czy Zdrowiu inwestora.

Staraliśmy się ująć też sporo najistotniejszych zagadnień prawnych, które mogą się przydać na każdym etapie inwestowania. Treści z poradnika pozwolą również zrozumieć wiele trudnych kwestii lub zmienić spojrzenie na własny sposób inwestowania. Jest masa zagrożeń w tej branży i ta książka ma za cel je uwypuklić, by nie traktować tylko nieruchomości jako łatwy i pewny zysk. Naprawdę istnieje ogromne ryzyko, szczególnie finansowe, jeśli nie działa się tutaj w oparciu o sprawdzone strategie czy nie wyciąga wniosków z błędnych decyzji innych ludzi.

Skoro wiemy już skąd można w wersji książkowej czerpać od Ciebie wiedzę… postaram się wyciągnąć jej trochę również na łamach bloga 🙂 Powiedz – jaki jest charakter Twoich inwestycji, skupiasz się stricte na budowie portfela mieszkań na wynajem czy też obracasz dodatkowo mieszkaniami budując kapitał?

Raczej skupiam się na dochodzie pasywnym z najmu. To stabilna droga, którą buduję od kilku lat. Pozwala mi to uniknąć różnych perturbacji rynkowych. Uważam też, że obrót (flipowanie) jest także świetną drogą ku temu, by zbudować najpierw kapitał a następnie przeznaczyć go na mieszkania na wynajem. Pamiętajmy jednak, by odbywało się to na właściwej formie prawnej działalności biznesowej.

Nie jest mi obce obracanie mieszkaniami, jednak specjalizuję się w mieszkaniach na wynajem, gdyż to sprawia mi większą frajdę. Mam swój wypracowany styl i sposoby działania. Jeśli procedury jakimi się kierujesz są skuteczne to wystarczy je na przyszłość udoskonalać a nie rezygnować z nich, tylko dlatego, że ktoś pokaże Ci bardziej kolorową zabawkę. Znam co najmniej kilka osób, które skaczą z kwiatka na kwiatek i nie wiedzą wiele o konkretnym sposobie inwestowania. Stąd ich portfolio mimo że zróżnicowane, jest według mnie mocno niestabilne. Trzeba znać proces, wiedzieć co się robi a wiele wahań jakie niektórzy mają, prowadzi do wycofania się z podejmowania odważnych kroków.

Jakiego typu mieszkania preferujesz? Czy są to kawalerki, czy może duże mieszkania z podziałem na pokoje?

I kawalerki i większe mieszkania z podziałem na pokoje. Założyłem sobie strategię, którą nazywam bezpiecznym buforem inwestycyjnym. Polega on na tym, że mieszkania zaadaptowane i wynajmowane na pokoje dają większą rentowność (ale też wymagają więcej pracy) a kawalerki są szybkie do zbycia (jeśli musiałbym nimi obrócić na rynku). Trudniej bowiem jest sprzedać duże mieszkanie, tym bardziej tak zaadaptowane. Jedynie inny inwestor mógłby zainteresować się takim tworem.

Kawalerka ma to do siebie, że opłaty przechodzą w pełni na najemcę a ja mam czysty zysk z czynszu. W przypadku nagłej potrzeby mogę ją szybciej sprzedać na wolnym rynku. Tak naprawdę im mniejszy lokal metrażowo tym lepiej.

Dlaczego akurat wynajem na pokoje? Co według Ciebie jest największym atutem tego typu inwestycji?

Powodem jest wyższa rentowność. Jeśli na 50m2 zrobisz 4 pokoje jednoosobowe to jest to prawie dwukrotnie wyższy zwrot z inwestycji niżeli z wynajmu całości. Dochodzę już do granic możliwości adaptacyjnych, gdzie udaje się zrobić 6 pokoi jednoosobowych, 2 łazienki i kuchnię. To wszystko dzieje się na 64m2. Sami możecie ocenić czy jest to opłacalne czy nie 🙂

Wiąże się z tym także więcej pracy serwisowej, kontrolnej, księgowej. Większa jest eksploatacja lokalu, co może wymóc na inwestorze częstsze remonty i naprawy. Trzeba to wkalkulować w ten typ mieszkań i poświęcić na nie więcej czasu niż na kawalerki. Z racji tego, że lubię kontakt z najemcami, to im jest ich więcej, tym ciekawiej dla mnie. Jest to podłoże nieraz do zabawnych ale i zwiększających doświadczenie sytuacji.

Często u rozpoczynających inwestowanie w mieszkania pojawia się pytanie – w jakiego typu budynkach inwestowanie jest opłacalne i bezpieczne? W nowym budownictwie, w kamienicach czy też może w często odradzanej wielkiej płycie? Co możesz w tym temacie doradzić?

Opłacalne jest tam gdzie jest tanio. Jeśli masz okazję to czy patrzysz jaki to budynek? Być może na początku ma to miejsce ale z czasem, uwierz mi, to drugorzędna kwestia. Po pierwsze masz niewielki wpływ na to jak wygląda otoczenie i sam budynek. Po drugie kamienice z czasem są rewitalizowane, zawiązują się wspólnoty, fundusze remontowe w każdym z wymienionych przez Ciebie typów budownictwa rosną, więc docelowo standard budynku może wzrosnąć.

Odradzałbym raczej na początku inwestycje w mieszkania bezczynszowe, które znajdują się w kamienicach powyżej 100 lat (oczywiście nie tylko tam takie są). Nie ma tam najczęściej wspólnej puli środków finansowych na remonty, które właściciele są zmuszeni wykonać samodzielnie. Poza tym wiele z takich budynków jest zasiedlonych przez patologię, pijaków i awanturników. Trzeba na to uważać, bo przyszli najemcy szybko się zorientują, że nie jest tam zbyt bezpiecznie a też nie będą partycypować w kosztach, które wykraczają poza zwykłą eksploatację lokalu.

Nowe budownictwo jest dobre na obrót. Jeśli tutaj pojawiają się okazje to warto szybko działać, bo szansa na szybką odsprzedaż jest spora. Dziś młodzi ludzie cenią sobie nowoczesność, przestrzeń, design, prywatność, bezpieczeństwo. To wszystko często znajdziemy w nowym budownictwie. Jednak na wynajem uważam jest to zbyt drogi temat. Przepłacamy za to, że kupujemy od dewelopera. Argumenty w stylu, że coś jest nowsze, mniej zużyte, ładniej wygląda, nie docierają już do mnie. Kawalerkę w kamienicy wynajmuję za 1000zł a w nowym budownictwie za 1100zł. Różnica w cenie zakupu była zauważalna. Są to raczej mieszkania po prostu do… zamieszkania jako całości a nie do adaptacji na pokoje czy dzielenia na małe kawalerki.

Z kolei wielka płyta według mnie ma się dobrze. Cenię sobie to budownictwo. Ostrożnie jedynie podchodzę do bloków, które powstawały w latach 50. i 60. Jakość materiałów i projekty wykonanych bloków są najbardziej wątpliwe pośród pozostałych lat budowy osiedli z płyty. Minusem jest wyższy czynsz administracyjny względem nowego budownictwa. Można by powiedzieć, że wszystkie te bloki są takie same. Ma to swoje zalety, szczególnie przy remontach. Wiem wówczas z dużym prawdopodobieństwem co jest do zrobienia i jak to trzeba wykonać.

W kamienicach nie mamy już takiego manewru. Pomijam tu nowe budownictwo, gdzie instalacje już z założenia mamy wymienione i nie ma konieczności ingerencji w nie na etapie remontowym. Pozostaje wykończyć lokal i przeznaczyć go na określony cel inwestycyjny. Bloki w wielkiej płycie ponadto są na bieżąco konserwowane, bada się jakość i żywotność spoiw, konstrukcji, robi testy wytrzymałości.

Wykonuje się także ich termoizolację, dzięki czemu wyglądają zdecydowanie lepiej niż kiedyś. Niektórzy prorokują, że były one zbudowane na 50 lat i w przypadku najwcześniej powstałych ten termin się kończy. Nie słyszałem aby któryś zawalił się czy przewrócił wraz z ludźmi. A powinien, czyż nie? 🙂 Jest to grubo przesadzona futurologia, która nie ma wielu podstaw. Postaw konstrukcję ze stali, obłóż ją płytami betonowymi i czekaj aż się coś stanie. Ile może minąć lat? 100? A może więcej. Na chwilę obecną to ogromny zasób budowlany w naszym kraju, w którym zamieszkuje 13 mln ludzi.

Wracając jeszcze do kamienic. Mają one swoją duszę. Na pewno stają się coraz to popularniejsze na rynku nieruchomości w dużych miastach. Niewątpliwym ich atutem jest także lokalizacja, często w centrach miast. Ogromnym minusem a zarazem ryzykiem jest stan techniczny tych budynków. To, że zrobimy sobie mieszkanie w wysokim standardzie nie jest czymś niezwykłym. Jednak zadbanie o uszkodzony dach, wilgoć w piwnicach, niestabilne stropy, pełne korników belki, wątpliwej jakości cegła i zaprawa z ubiegłego wieku to wszystko sprawia, że koszt a szczególnie ryzyko dla całego budynku jest spore. Trzeba mieć na uwadze takie elementy nawet jeśli kupujemy lokal tylko dla siebie.

Co więcej kamienice mają często nieuregulowane stany prawne, własnościowe, służebności, problemy spadkowe. Udziałów w kamienicach nie możemy skredytować. Jednak niesie to za sobą ogromny potencjał do tańszych zakupów i stworzenia ciekawych architektonicznie wnętrz. Musimy jednak pamiętać, że koszty remontu mieszkań w kamienicach są najwyższe pośród wszystkich wyżej wymienionych.

Czy miałeś jakąś nieudaną inwestycję?

Jeśli można tak powiedzieć to jedynie o mało rentownych. Nie miałem do tej pory jakiś perypetii remontowych, zakupowych, które można by uznać za nieudane zakupy. Zakup kawalerek w nowszym budownictwie niesie za sobą większą ilość pieniędzy na samą transakcję, co przekłada się na zwrot z wynajmu.

Jak wystrzegać się błędów? Mogą być one w tym przypadku, niestety bardzo kosztowne. Na co koniecznie trzeba zwracać uwagę przy inwestowaniu w nieruchomości?

Sporo o tym piszę w pierwszej jak i drugiej książce. To w te miejsca odsyłam Czytelników tego wywiadu. Błędów możesz się wystrzegać najtaniej obserwując nieudane transakcje innych ludzi i wyciągać z nich odpowiednie wnioski. To według mnie skuteczna droga, by niskim kosztem chronić swój portfel. Mnogość sytuacji, które pojawiają się w procesie inwestycyjnym wymusza na inwestorze nieustanną czujność ale i daje pole do nauki.

Koniecznie warto czytać wszystko to, co podpisujesz, nawet jak ma 100 stron. Tutaj nie ma małych kwot. Jeden niekorzystny zapis może rozwalić całą skrupulatnie planowaną strategię. Koniecznie też dbaj o to, gdzie pojawia się Twój podpis, komu i w jakich sytuacjach przekazujesz swoje dokumenty tożsamości. Szerzej o takich wątkach jest właśnie w drugiej publikacji Poradnik inwestora rynku nieruchomości.

Na koniec… jedna najważniejsza rada dla początkujących inwestorów, oraz jedna najważniejsza przestroga.

Przestrogę już podałem wyżej, bo to co się z nią wiąże może pociągnąć za sobą horrendalne pieniądze.

Natomiast rada. Hmm… jeśli pojawia się dobra okazja na zakup mieszkania to po prostu je kup. Kup i nie gadaj, nie rozmyślaj, bo ktoś może Cię uprzedzić. Wtedy wyciągniesz z tego procesu więcej wspaniałych rad dla siebie niż z jakiegokolwiek innego szkolenia teoretycznego. To, co działa, to praktyka.

Dzięki wielkie za wywiad.

Również dziękuję Kamil.

Na koniec

Mam nadzieję, że pierwszy wywiad na łamach bloga uznacie za udany 🙂 Dodam tylko do siebie, że pierwszą książkę Damiana przeczytałem i polecam. Można ją zakupić TUTAJ. Drugą zakupiłem w przedsprzedaży (tak więc, jeszcze jej nie dostałem) trwającej do 12.01.2016 – można ją zamówić TUTAJ.

Tymczasem zapraszam do komentowania i zadawania dodatkowych pytań – ja oczywiście na wszystkie postaram się odpowiedzieć, a może i nasz dzisiejszy gość znajdzie chwile na dodatkowe odpowiedzi 🙂

 

 

2 myśli na temat “Mieszkanie w kamienicy, nowym budownictwie czy w wielkiej płycie? Wywiad z inwestorem – Damianem Kleczewskim

  1. witam Karol, książka jest w przygotowaniu, osoby, które kupiły ją ze strony w przedsprzedaży dostały info na maila, wszyscy pozostali, którzy chcą ją kupić przez księgarnie muszą uzbroić się w cierpliwość, styczeń/luty powinna być

Dodaj komentarz