Na co trzeba zwracać uwagę remontując mieszkanie? Czyli sztuka chodzenia po polu minowym.

Toaleta na wysokości pisuaru, ślepe rury czy światło na klatce gasnące przy wyłączaniu prądu w mieszkaniu… to tylko mały wycinek z całej listy podsumowującej „katastrofę budowlaną” w ostatnio remontowanym mieszkaniu. Na moim przykładzie, przedstawię na co trzeba zwracać uwagę przy remoncie oraz jak bardzo trzeba patrzeć ekipie budowlanej na ręce 🙂

W moim ostatnim wpisie (tak, wiem… dość dawno temu go dodałem) wspomniałem o okazyjnym zakupie mieszkania. Mieszkanie w kamienicy, które kupiłem w stanie tragicznym miało mieć w cenie wykończenie – wraz z kompletnym wykończeniem łazienki, położeniem podłóg, malowaniem itp. Wymieniana była w całości elektryka, instalacje wodno-kanalizacyjne. Innymi słowy, całościowy remont nieruchomości.

Wykończenie w cenie niosło ze sobą jedną bardzo dużą konsekwencję, nie miałem wpływu na wybór ekipy remontowej – została ona wynajęta przez sprzedawcę mieszkania (spółkę, która zakupiła całą kamienicę). Z racji przedłużającego się procesu zakupu (trwał w sumie niemal 5 miesięcy) przez ten cały okres mój wpływ na przebieg remontu był jeszcze bardziej ograniczony – występowałem w roli przyszłego właściciela… a nie właściciela.

Wszystko to doprowadziło do sytuacji, w której praktycznie nikt nie nadzorował wykonawcy (przedstawiciel spółki jak się okazało mało się całością interesował). A ten, łagodnie mówiąc nie okazał się zbyt profesjonalny… ale po kolei.

1. Instalacje – czyli to czego nie widać

Tak jak wspominałem, w mieszkaniu na nowo kładzione były wszystkie instalacje – elektryczna, wodno-kanalizacyjna, c.o. – i ze wszystkimi był problem.

Instalacja elektryczna

Schamat istnalacji elektrycznejNajwiększy był z instalacją elektryczną, do której porzucający pracę wykonawca (tak, uciekł i nie wrócił) nie pozostawił żadnych (poza tym obok, nieprzydanym wg innych elektryków) schematów. Brak dokładnej dokumentacji tego jak i gdzie została zamontowana cała instalacja powoduje wiele komplikacji, zwłaszcza w momencie gdy wyłączenie prądu w mieszkaniu powoduje zanik energii na całej klatce schodowej 🙂 Genialny elektryk podłączył klatkę do obwodu w moim (przyszłym) mieszkaniu. Nie było też wiadomo, który kabel do czego służy co przy tej ich ilości jaka w mieszkaniu była uniemożliwiło dalsze prace. Skończyło się na konieczności zatrudnienia nowego elektryka (na szczęście na koszt sprzedającego), który przez dwa kolejne dni rozgryzał zagadkę i sprawdzał całą instalację.

To jest pierwsza rzecz jakiej się nauczyłem – na etapie kładzenia kabli trzeba naciskać (lub wykonywać samodzielnie) na stworzenie pełnej dokumentacji fotograficznej. Mówiąc w prost, robimy zdjęcie każdej ściany z kablami, każdej puszki. Dodatkowo oczywiście niezbędny jest dokładnie rozrysowany schemat wykonanej instalacji – bez tego przy przyszłych remontach praca będzie bardzo utrudniona.

Instalacja wodno-kanalizacyjna

Tutaj profesjonalny wykonawca zapomniał tylko dwóch dość istotnych rzeczach. Pierwsza wyszła po tym, jak glazurnik położył już płytki na ścianach w łazience – nie została podłączona ciepła woda. Zarówno w łazience jak i w części kuchennej. Całe szczęście była to kwestia niewielkich przeróbek i tylko kilku płytek do skucia.

Druga wyszła nieco później – przy testach toalety, umywalki i prysznica… oraz przypadkowej wizycie w piwnicy. Jak się okazało, nowy pion kanalizacyjny doprowadzony do mieszkania nie był do niczego podłączony. Kończy się na wysokości 1m nad podłogą piwnicy – wyobraźcie sobie (albo lepiej nie), co by się tam mogło dziać, gdyby przez dłuższy czas nikt tego nie zauważył 🙂

Instalacja C.O.

Jak wszystko to wszystko! Również tutaj nie obyło się bez problemów – położone pod podłogą rurki instalacji grzewczej, nie doprowadzały ciepłej wody do grzejników. Pierwszym problemem była oczywiście ich lokalizacja – również tutaj brak dokumentacji i schematów był bardzo dokuczliwy. Po zdjęciu już położonych paneli, skuciu części wylewki i kawałka ściany rurki okazały się być pozaginane. Do tego stopnia, że uniemożliwiały swobodny przepływ wody.

2. Łazienka – obraz nędzy (w umiejętnościach wykonawcy) i rozpaczy (mojej)

Po tym, jak pierwszy wykonawca zniknął, ja byłem już coraz bliżej skutecznego zakupu mieszkania (to akurat temat na kolejny wpis), a na placu boju pojawił się nowy (również wybrany przez inwestora kamienicy) – postanowiłem częściej bywać w mieszkaniu i doglądać całości.

Jedna z pierwszych wizyt rozpoczęła się od radosnego rechotu „a Pan to pisuar zamawiał zamiast toalety? he he”. Dopiero podczas próby montażu miski toaletowej nowy wykonawca zorientował się, że stelaż podtynkowy jest zamontowany tak wysoko, że na toaletę trzeba by siadać z doskoku 🙂 Co oczywiste – trzeba było skuwać płytki i obniżać stelaż.

Skuwaniem płytek (to już trzecie w łazience) zakończyła się również próba montażu umywalki z szafką. Instalacja wod-kan pod umywalkę, była w takim miejscu, że po jej zamontowaniu na toalecie trzeba by siedzieć bokiem. Koniecznie było przesunięcie całości.

SilikonyTo z tych „większych” łazienkowych wpadek. Niestety równie znaczące i równie źle zrobione były wszystkie detale. Wystarczy spojrzeć na zdjęcie prezentujące wysoki artyzm i profesjonalizm kogoś, kto odpowiadał za położenie silikonów. Dobór koloru spoiny jest wręcz idealny, a jej wyrównanie i sposób położenia powinien być przykładem dla każdego specjalisty.

Podobnie było niestety z fugowaniem, narożnikami oraz samym położeniem płytek… no ale nie będę się już znęcał.

3. Co jeszcze można zepsuć na 38 m2?

Z perspektywy czasu, gdy piszę ten tekst sam nie mogę uwierzyć jak bardzo źle można przeprowadzić remont mieszkania. Powyższą listę uzupełniają:

Krzywe, niezaszpachlowane i źle wymalowane ściany

Podczas mojego pierwszego wejścia do mieszkania (po wspomnianej już ucieczce pierwszego wykonawcy) mój wzrok przykuła „fala” w jednym z narożników korytarza. Fala ta była efektem przylegania do siebie dwóch, wyjątkowo krzywych ścian – z czego krzywizna obu była w innych kierunkach. Różnica poziomów między górną, a dolną częścią jednej z tych ścian wynosiła… 15 cm! Najciekawsze z tego było to, że obie ściany były wyrównywane płytami gipsowo kartonowymi. Płyty te trzeba było zerwać i pionizować ściany na nowo 🙂 Poziomica przyjacielem inwestującego w nieruchomości!

Tylko krótko wspomnę o konieczności szpachlowania ścian i ponownego malowania całego mieszkania 🙂

Ościeżnice i drzwi do wymiany… również te zewnętrzne

Nowe drzwi antywłamanioweW mieszkaniu zamiast nieco droższych ościeżnic regulowanych zastosowane zostały ościeżnice drzwiowe montowane na stałe. Nie byłby to wielki problem, gdyby nie fakt, że drzwi do nich pasujące zniknęły wraz z wykonawcą-uciekinierem. Próba dopasowania (zakupu) drzwi do zamontowanych już ościeżnic skończyła się koniecznością wyrywania ościeżnic i ich wymiany – seria drzwi pasujących do tych zamontowanych nie posiadała jednego rozmiaru, takiego który akurat był potrzebny.

Antywłamaniowe drzwi zewnętrzne z kolej podczas montażu zostały poważnie uszkodzone… tak wiec również ich wymiana (wraz z ościeżnicą) była konieczna. Proces ten musiał obyć się po częściowym już remoncie klatki schodowej w kamienicy co było „dość” widoczne.

Wilgoć, stęchlizna i woda pod panelami

OsuszanieBrzmi coraz ciekawiej prawda? W lutym tego roku, gdy po długim oczekiwaniu stałem się prawowitym właścicielem mieszkania i rozpocząłem własnoręczne poprawki remontowe poczułem coś, czego nie wychwyciłem wcześniej w przelotnych wizytach. Mieszkanie było całkowicie zawilgocone – do tego stopnia, że ubrania po dłuższym pobycie przesiąkały mocnym zapachem stęchlizny.

Zamówiona wizyta specjalisty od osuszania potwierdziła to z całą mocą – ściany były mokre i potrzebowały specjalistycznego sprzętu. Był to efekt braku ogrzewania przez zimę – kiedy to był prowadzony remont. Remont wraz z gipsowaniem ścian – czyli dużą ilością wody. Do tego mieszkanie nie było prawidłowo wietrzone i całość wilgoci „kisiła” się w nim przez długi czas.

Codziennie wylewałem kilka litrów wody z urządzenia wyciągającego ją z powietrza i ścian. Po 2 tygodniach takich zabiegów, konieczne było dodatkowe ozonowanie mieszkania w celu zabicia ewentualnych grzybów i pleśni… ale przede wszystkim zapachu stęchlizny. Doświadczenie to nauczyło mnie jednego – jak już podejmę wstępną decyzję o zakupie niepewnego (pod względem zapachowym) mieszkania w kamienicy – robię „test koszulki”. Test koszulki polega na zostawieniu w takim mieszkaniu kawałka materiału. Po kilku dniach wszystko jest jasne – albo przesiąkło niepożądanym zapachem, albo nie 🙂

A woda pod panelami? Już po tym jak sprzedałem to mieszkanie (o tym w kolejnym wpisie) Poznań nawiedziła poważna ulewa. Ujawniła ona błędy w montażu okien – na zewnątrz między oknem, a ścianą była przerwa, przez którą woda przesiąkała pod panele (które w całym pokoju trzeba było wymieniać).

Wszystko to, miało ogromne plusy

Do tej pory, z tego wpisu wyłania się bardzo ponury obraz całkowitej porażki inwestycyjnej… na szczęście tak nie było 🙂 Po tym, jak mieszkanie przeszło w moje ręce i zaangażowałem się w kontrolę nowego wykonawcy mieszkanie zaczęło nabierać odpowiednich kształtów. Rozmowy o tych wszystkich błędach z elektrykami, instalatorami i resztą pojawiających się tam ekip kilkukrotnie zwiększyły moją wiedzę budowlano-remontową (która to, nie ukrywając była przed tym wszystkim nikła). Jest to wiedza bezcenna, którą procentuje obecnie przy nowych remontach – wiem na co zwracać uwagę, jak rozmawiać z wykonawcami i czego dokładniej wymagać.

Ale przede wszystkim… zakasałem rękawy i mając dość ekip remontowych wiele elementów postanowiłem sam poprawić i zrobić. Uzbrojony w instruktarz prosto z youtube.com poprawiłem (zajęło to tylko 2 dni 😉 ) wszystkie silikony i fugi w łazience.

Można? Można.

Największa moją dumą jest jednak w całości wykonana samodzielnie kuchnia. Składanie, wycinanie, podłączanie, oświetlanie, malowanie… wszystko pierwszy raz. Tak, jestem zadowolony z efektu 🙂

2015-03-21 13.01.05 2015-03-22 17.17.12 2015-03-22 17.40.12 2015-04-01 20.44.01 2015-04-09 20.25.51

2015-04-20 17.42.06

W ostatecznym rozrachunku, mieszkanie wyszło bardzo atrakcyjnie – co pokażę w kolejnym wpisie. Tak jak już wspominałem wiedza i umiejętności jakie udało mi się zdobyć przy okazji tej transakcji są bezcenne. To stara prawda, że najwięcej uczymy się na własnych błędach i doświadczeniach.

Wpisem tym chciałem pokazać jak wiele rzeczy może podczas remontu pójść nie tak. Jak bardzo ekipa remontowa może okazać się nieprofesjonalna. Jak wiele może zależeć od dobrego wyboru wykonawcy oraz od tego na ile będziemy posiadali wiedzę pozwalającą na jego skuteczną kontrolę.

Mieszkanie wiele mnie nauczyło… ale też bardzo mnie sobą zmęczyło. Czego efektem była decyzja o zmianie przeznaczenia – z wynajmu na „szybką” sprzedaż. A czy przy tak problematycznym remoncie można zarobić na takiej transakcji? O tym już w kolejnym wpisie 🙂 Zapraszam do subskrypcji newslettera (na górze strony) oraz standardowo do uwag w komentarzach.

7 myśli na temat “Na co trzeba zwracać uwagę remontując mieszkanie? Czyli sztuka chodzenia po polu minowym.

  1. Hej Kamil,

    Ciekawy wpis odnośnie remontu. Ja również jestem „na czasie” jeśli chodzi o remont i wiem, co to znaczy wymiana instalacji elektrycznej lub wodnej. Jeśli coś nie zostanie zrobione odpowiednio dobrze, pod koniec remontu dochodzi do zgrzytów i są problemy.

    „To stara prawda, że najwięcej uczymy się na własnych błędach i doświadczeniach.” – prawdaaa! 🙂 Ale z drugiej strony (pół żartem), lepiej się uczyć na czyichś błędach, niż u siebie 🙂

    Jak zakończę remont to zrobię podobne podsumowanie u siebie na blogu. Contentu na blog podczas remontu jest spooro, ale Ty o tym dokładnie wiesz.

    Wszystkiego dobrego. Czekam na kolejną publikację dotyczącą dalszych potyczek z M.

  2. Cześć

    Bardzo ciekaw i szczegółowy opis problemów z remontem. Też przechodziłem przez podobne z pierwszym mieszkaniem ….

    Pisałeś o ozonowaniu – sporo na ten temat czytałem, rozmawiałem z dwoma firmami i mam tylko mętlik w głowie.
    Stąd moje pytanie – ile godzin/dni trwało ozonowanie, ile kosztowało i jakie wymogi bezpieczeństwa należy zachować przy tym sposobie dezynfekcji mieszkania.

    Pozdrawiam
    Grzegorz

    1. Grzegorzu – ozonowanie trwało w sumie 3h i zapłaciłem za nie jak dobrze pamiętam coś około 500zł. Wymogi bezpieczeństwa sprowadzają się do konieczności wyjścia z mieszkania na czas tego procesu 🙂

  3. Kamilu,
    mnie szczerze mówiąc bardzo zainteresował wątek dotyczący wilgoci – wynajmuję właśnie mieszkanie na warszawskim Powiślu – dzielnica stara, mieszkanie już swoje lata ma… śmierdzi niemiłosiernie, a ściany wilgotne.
    Właściciel „odświeżył” tylko pod wynajem (choć to słowo w cudzysłowie raczej bardzo na wyrost), tzn. odmalował ściany i położył kolejne śmierdzące wykładziny. Zapach daje się we znaki tylko „za pierwszym razem” – jak wrócę do domu, w którym cały dzień zamknięte były okna, to uderza mnie smrodek starości, wilgoci i drewnianej szafy w przedpokoju.

    Powiedz, co to za urządzenie i czy warto się na nie zdecydować, żeby trochę „zdjąć” wilgoci z tego mieszkania? Przyznam szczerze, że ubrania przesiąkają zapachem, nie jest to aż tak rażące, ale… no jednak.

    Pozdrawiam cię serdecznie!
    Superpomysł na bloga – trafiłeś doskonale z tematem, więc życzę przyjemnego pisania, a ja chętnie zajrzę tu nieraz.

    Patrycja!

  4. Wykonawca remontu jakiś totalnie nie trafiony a zdobyta wiedza podczas remontu mieszkania na pewno bezcenna z perspektywy prawdopodobnych przyszłych inwestycji, jak wynika z charakteru bloga. Czy w przypadku inwestycji w mieszkanie celem wynajmu bardziej opłaca się zakup na rynku wtórnym niż pierwotnym?

  5. Pozwolę sobie coś tam od siebie dodać:
    1. „…robimy zdjęcie każdej ściany z kablami, każdej puszki. Dodatkowo oczywiście niezbędny jest dokładnie rozrysowany schemat wykonanej instalacji” – zdjęcia jak najbardziej ale z przyłożoną linijką (metrówką), bo po nich widać, w jakich odległościach idą kable. A schemat – przy mieszkaniu wystarczy dobry opis na centralce z bezpiecznikami.
    2. „Instalacja wodno-kanalizacyjna” – hahaha – niezłe z tym pionem!! Akurat lepiej jest zabierać się wpierw za instalacje a płytki … to już w zasadzie koniec. Każda robota ma swoje etapy; nie można wychodzić przed szereg, bo … czekają kosztowne poprawki.
    3. „Instalacja C.O.” – w przypadku kamienic proponuję kłaść na ścianę, zamiast w podłogę. Jak coś będzie nie tak – łatwo zlokalizować usterkę. A nawet miedź potrafi pęknąć i zalanie gotowe.
    4. „Łazienka – obraz nędzy” – dlatego wpierw należy wszystko sobie dobrze zaplanować!! Ja poświęcam min kilka dni na rysowanie i układanie sobie w głowie co i gdzie ma iść. Strata kilku dni jest zyskiem nawet kilku tygodni.
    5. „Wilgoć, stęchlizna i woda pod panelami” – niestety w kamienicach jest to bardzo częsty problem. Należy szukać przyczyn i je niwelować. Walka wyłącznie ze skutkami jest walką na całe życie.
    6. „…zwiększyły moją wiedzę budowlano-remontową” – 🙂 doświadczenie robi mistrza. Człowiek nawet nie wie, ile budowlaniec może zepsuć, dopóki nie odczuje tego na własnej skórze. Zresztą branża budowlana cechuje się wysokim stężeniem alkoholu we krwi i totalnym brakiem wyobraźni. Nieliczni – ci pozostali jeszcze w Polsce – prawdziwi fachowcy mają terminy na rok do przodu. Ale rzeczywiście z youtube można się wiele dowiedzieć i wiele samemu zrobić … tylko potrzeba czasu i chęci.

  6. Ja z doświadczenia mogę tylko powiedzieć tyle, że jeżeli jesteśmy w stanie, mamy umiejętności (choć czasem tylko potrzeba wielkich chęci) i mamy troszkę czasu to to co możemy wykonać samemu zróbmy samemu. Wtedy będziemy mieć pewność, że jest ok 🙂