Ryczałt czy skala – jak rozliczać podatki za wynajem mieszkania?

Dziś zmierzymy się z tematem o wiele cięższym (i na pewno nudniejszym), ale jakże ważnym – podatkami. Najchętniej byśmy ich unikali, jednak w przypadku inwestowania w mieszkania na wynajem – brak rozliczeń z Urzędem Skarbowym nie tylko niesie za sobą szereg niebezpieczeństw, ale przede wszystkim obniża (a dokładniej, nie podwyższa) naszą zdolność kredytową. Wybierając odpowiedni sposób rozliczeń możemy za to zminimalizować poziom podatków… albo w ogóle w (legalny) sposób ich uniknąć! O tym w tym wpisie 🙂

Dlaczego warto płacić podatki?

My Polacy (choć na pewno dotyczy to wielu nacji) w naturze mamy zaszytą „pewną” niechęć do podatków. Nie ma się co temu oczywiście dziwić – zawsze robiąc przelew do US czy ZUS zastanawiam się na ile sposobów lepie wydałbym te pieniądze sam 🙂 Niemniej jestem zdecydowanym zwolennikiem wynajmu zgodnego z prawem wraz z odprowadzaniem należnych podatków. Inną oczywiście sprawą, jest optymalizacja obciążeń podatkowych – tak aby wyszły jak najniższe.

Podatki warto płacić z kilku powodów:

  • Legalny wynajem zmniejsza nasz poziom stresu – widmo kontroli, konieczności zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami nie wpływa na komfort życia 🙂 Trzeba pamiętać, że w razie jakichkolwiek problemów z najemcami, jeżeli coś się stanie w mieszkaniu – policja może (i często pyta) o legalność zamieszkiwania. W takim wypadku może łatwo wyjść na jaw, że nie odprowadzamy podatków od wynajmu.
  • Nie dajemy broni przeciw nam w ręce najemców – jeżeli nie odprowadzamy podatków z wynajmu, musimy liczyć się z możliwością uprzejmego donosu o tym fakcie do Urzędu Skarbowego ze strony najemcy, z którym jesteśmy w ewentualnym sporze. Sam osobiście tego doświadczyłem, ale z drugiej strony. Gdy wynajmowałem (dla siebie) na studiach mieszkanie, trochę kombinujący właściciel mieszkania, przy jego zdawaniu zażądał odkupienia mebli, które po prostu ze starości mocno się już „sfatygowały”. Gdy uprzejme tłumaczenie nie pomogło, zadziałało pytanie o odprowadzanie podatku do US. Wszelkie żądania nagle się skończyły 🙂
  • Najważniejszy argument z punktu widzenia budowy większego niż 1 mieszkanie portfela nieruchomości – przychód z wynajmu po roku wlicza się normalnie do naszej zdolności kredytowej. W związku z czym, odzyskujemy naszą zdolność, która pomniejszyła się wraz z zakupem mieszkania. Daje to możliwość zaangażowania w kolejną inwestycję – warunkiem są tu oczywiście udokumentowane rozliczenia z US.

Zacznijmy od teorii

Podatek od przychodów z wynajmu w polskim systemie podatkowym możemy rozliczać na kilka sposobów. Na początku musimy zdecydować czy chcemy się rozliczać jako osoba prywatna, czy też w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Konieczność rozliczania podatków w ramach działalności gospodarczej występuje od pewnej skali działania – jak to często niestety bywa w polskim prawodawstwie, nie ma jasno określonej ilości nieruchomości bądź skali przychodów od której konieczność ta występuje. Jeżeli wynajmujemy 1, 2 czy nawet 3 mieszkania możemy spokojnie założyć, że nas taki obowiązek nie dotyczy. Dlatego też postanowiłem porównać dwa sposoby rozliczeń, które może wybrać osoba prywatna: skali podatkowej oraz ryczałtowi.

Ryczałt 8,5%

Ryczałt jest najprostszą i przez to powszechnie wybieraną formą opodatkowania wynajmu. Podstawą opodatkowania jest tu przychód bez możliwości odliczenia żadnych kosztów. Niewątpliwym plusem tego rozwiązania jest brak konieczności prowadzenia ewidencji (zarówno przychodowej jak i kosztowej) – pod warunkiem, że umowa zawarliśmy na piśmie. Jednak pomimo braku konieczności, warto podstawową ewidencję prowadzić – dzięki temu bardzo szybko zakończymy ewentualną kontrolę z Urzędu Skarbowego 🙂

Możemy się rozliczać miesięczne lub kwartalne – konieczne jest jedynie zgłoszenie faktu wyboru tej formy opodatkowania do 20 stycznia, lub do 20 dnia miesiąca po rozpoczęciu wynajmu jeżeli rozpoczęliśmy wynajem w trakcie roku. Następnie co miesiąc lub kwartał musimy wpłacać na konto Urzędu Skarbowego zaliczkę na podatek w wysokości 8,5% przychodu z miesiąca poprzedzającego (z symbolem płatności: PPE), a do 31 stycznia rozliczyć całość przychodów na formularzu PIT-28 za rok poprzedni.

Przy rozliczeniach poprzez ryczałt, kierujemy się metodą kasową – oznacza to, że przychód oraz obowiązek podatkowy powstaje dopiero w momencie faktycznej zapłaty przez najemcę. Tak więc jeżeli w jednym z miesięcy wynajmu najemca nie zapłaci należnej kwoty – nie powstaje obowiązek zapłaty podatku.

Istotnym minusem ryczałtu jest brak możliwości odliczania od podstawy opodatkowania jakichkolwiek kosztów. Przez ten fakt, jeżeli kupiliśmy mieszkanie na kredyt na pewno ta forma opłacać się nam nie będzie.

Bardzo istotne jest właściwe sformułowanie umowy wynajmu – wszelkie opłaty (takie jak czynsz administracyjny, prąd, gaz itp.) muszą być zgodnie z jej zapisami przerzucone na najemcę. My może oczywiście występować jako pośrednik w ich opłacie (czyli najemca wpłaca należność za prąd na nasze konto, a my na konto firmy energetycznej), jednakże formalne przerzucenie ich na najemcę powoduje brak konieczności klasyfikowania tych opłat jako nasz przychód. Nie będzie w takim wypadku konieczności zapłaty od nich podatku.

Skala podatkowa (18% i 32%)

Na pierwszy rzut oka, 18% podatku to dużo więcej niż 8,5% z ryczałtu. To tylko jednak pozory, gdyż podstawą opodatkowania jest w tym wypadku dochód – czyli pieniądze od najemcy pomniejszone o wszystkie koszty, łącznie z remontów, kosztami odsetek kredytowych oraz „wirtualnym” kosztem jakim jest amortyzacja.

Jest to podstawowa forma opodatkowania wynajmu tak więc nie jest konieczny jej formalny wybór poprzez jakiekolwiek zgłoszenie do US. Decydując się na tą opodatkowanie skalą podatkową zmuszenie jesteśmy do prowadzenia ewidencji wszystkich przychodów oraz kosztów, wraz z gromadzeniem dotyczących ich dokumentów.

Wybierają skalę podatkową musimy pamiętać, iż stawką 18% opodatkowane są dochody do kwoty 85 528zł – cały dochód powyżej tej kwoty opodatkowany musi być już stawką 32%. W przypadku przekroczenia tego progu należy rozważyć zmianę formy opodatkowania na ryczałt bądź w przypadku posiadania wielu kosztów zmianę na podatek liniowy (19%) w ramach działalności gospodarczej.

Policzmy podatki

Jak bardzo różne kwoty podatku mogą wyjść dla jednej i tej samej nieruchomości postanowiłem pokazać w trzech wariantach. Dla podatku płaconego wg skali podatkowej oraz dla podatku zryczałtowanego ale w dwóch wariantach – z dobrą i złą umową wynajmu. Zła umowa wynajmu określa kwotę jaką opłaca najemca bez rozbicia jej na tą dla właściciela nieruchomości, oraz na czynsz i zaliczki za media. Prawidłowo przygotowana umowa powinna mieć zapis mówiący o tym, że to lokator zobowiązany jest opłacać rachunki za media oraz czynsz do zarządy – ale za pośrednictwem właściciela mieszkania. Co to zmienia? Bardzo dużo – jeżeli formalnie mamy przerzucone opłaty na najemcę, nie musimy płacić od nich podatku, nie są naszym dochodem.

Załączony poniżej kalkulator jest dość uproszczony, gdyż nie zawiera możliwych do odliczenia kosztów remontów czy doposażenia mieszkania. Wpisane liczby to faktycznie wartości dotyczące mieszkania opisywanego w poprzednich wpisach.

Porównanie podatku w skali podatkowej oraz ryczałtu
Porównanie podatku w skali podatkowej oraz ryczałtu (pobierz jako .xlsx).

Przejdźmy po kolei po danych które trzeba uzupełnić:

  • Wartość transakcyjne nieruchomości – sprawa prosta, wpisujemy kwotę za jaką kupiliśmy mieszkanie. Zgodnie z aktem notarialnym.
  • Koszty wykończenia (udoskonalenia) – tutaj sprawa jest już bardziej skomplikowana gdyż musimy ustalić czy w naszym mieszkaniu wykonywaliśmy remont czy tzw. udoskonalenie. Zgodnie z prawem budowlanym za remont można uznać tylko prace polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego mieszkania. Czyli mówiąc prościej remontem jest naprawa oraz wymiana zużytych elementów. Nie jest za to remontem wykończenie mieszkania ze stanu deweloperskiego do stanu używalności 🙂 Takie prace to właśnie ulepszenie (przebudowa, rozbudowa, rekonstrukcja, adaptacja i modernizacja). Jakie to niesie konsekwencje? Ano takie, że o ile remont może być w całości ujęty w koszt podatkowy, to ulepszenie niestety nie. Jeżeli w danym roku podatkowym wydatki na ulepszenie przekraczają kwotę 3 500 zł, to wartość takich wydatków powiększa wartość środka trwałego – czyli naszego mieszkania.Aby sprawa była jeszcze bardziej skomplikowana musimy pamiętać, że nie całość kosztów wykończenia mieszkania możemy zaliczyć jako ulepszenie powiększające nam wartość mieszkania. Za ulepszenie możemy uznać wszelkie wydatki na prace budowlane wykonane w mieszkaniu i zakup tzw. części składowych, które nie mogą zostać odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości. Tak więc jako ulepszenie możemy zaliczyć zakup i położenie płytek, armatury sanitarnej, zakup i montaż szaf wnękowych oraz mebli kuchennych. Ulepszeniem jest również zakup sprzętu kuchennego, ale TYLKO tego pod zabudowę. Wszelkie meble oraz sprzęt AGD który nie jest „przymocowany” do mieszkania, stanowi jego wyposażenie i nie podnosi wartości mieszkania w rozumieniu podatkowym. Ufff… idźmy dalej 🙂
  • Część odsetkowa raty kredytowej – jeżeli zakupiliśmy mieszkanie na kredyt, naszym kosztem podatkowym będą również odsetki od tego kredytu (części kapitałowej nie możemy zaliczyć). Wysokość odsetek przypadających na daną ratę odczytamy z harmonogramu płatności, musimy pamiętać, że w przypadku kredytu z ratą stałą część odsetkowa jest przy każdej racie inna (mniejsza). Dodatkowo jeżeli nasz kredyt jest w walucie innej niż złotówki i to do kosztów możemy również zaliczyć poniesione wydatki na spłatę kredytu zaciągniętego w walucie obcej, w wysokości różnicy pomiędzy kwotą zwrotu kapitału, a kwotą otrzymanego kredytu na skutek wahań kursu. Czyli innymi słowy to co przez zmianę kursu straciliśmy.
  • Wysokość amortyzacji (%) – dla zdecydowanej większości przypadków należy wpisać 1,5% lub 2,5%. Pierwsza wartość jest dla mieszkań własnościowych, druga dla mieszkań spółdzielczych. Jest to tzw. amortyzacja liniowa, którą liczymy od wartości mieszkania powiększonej o wartość ulepszenia. Można jeszcze wyróżnić amortyzację ze stawkami indywidualnymi (większy temat na oddzielny wpis) oraz amortyzację uproszczoną, którą opiszę w dalszej części tego wpisu.
  • Wysokość czynszu do zarządcy/spółdzielni – wpisujemy sumę opłat „stałych” takich jak opłata za zarząd, sprzątanie, zaliczka na wodę, śmieci itp. Innymi słowy wszystko co powszechnie nazywa się czynszem i mediami. Doliczamy też uśrednioną miesięczną stawkę za prąd i gaz.
  • Inne koszty miesięczne – tutaj jeżeli ktoś ma ochotę może spróbować przewidzieć uśredniony i rozłożony na miesiące koszt remontów które w istotny sposób mogą obniżyć nam obciążenia podatkowe.
  • Opłata pobierana od najemcy – ostatnia już pozycja w której wpisujemy sumę pieniędzy jaką otrzymujemy od najemcy. Ważne aby wpisać również opłaty za media, gdyż kalkulator odliczy wpisane wyżej wartości właśnie mediów i czynszu.

 Tak więc kto chciałby płacić podatek o 233% wyższy niż powinien?

Dzięki tym uproszczonym obliczeniom od razu widać jak duża jest różnica w wysokości podatku, który można/trzeba zapłacić. Wybierając najmniej korzystne rozwiązanie czyli podatek zryczałtowany z niekorzystnymi zapisami w umowie podatek wynosi aż 112zł. Wybierając bardziej skomplikowany sposób rozliczeń, z wyższą stawką podatkową (czyli skalę) podatek wyniesie nas 48zł… z możliwością dalszej optymalizacji (czyli zaliczenia dodatkowych kosztów).

Im wyższy przychód z wynajmu, tym różnice te będą większe, a optymalizacja podatkowa może zadecydować o tym, czy wynajem będzie rentowny czy też będziemy do interesu dokładać.

Program do prowadzenia księgowości w wynajmie
Rozliczanie podatków można sobie ułatwić, korzystając z programu, który całość automatyzuje i wylicza podatki za nas. Zarówno dla ryczałtu jak i dla zasad ogólnych. Polecam: MójWynajem.pl

 

A jak zmniejszyć płacony podatek do 0?

Wróćmy od amortyzacji – bo to ona jest odpowiedzią na to pytanie. A konkretniej do amortyzacji uproszczonej. W jej przypadku wartością początkową nie jest wartość transakcyjna mieszkania ale… powierzchnia mieszkania pomnożona przez ustalony z góry wskaźnik wynoszący obecnie 988zł. Dla mojego mieszkania o powierzchni 25,8 m2 wartość początkowa wyniosłaby w takim wypadku zaledwie 25 490zł (25,8 * 988zł). Roczny odpis amortyzacyjny wyniósłby 382 złotych, czyli miesięcznie od przychodu można by odliczyć tytułem amortyzacji jedynie kwotę 31,83 zł.

Nie brzmi to dobrze… ale! W tej metodzie amortyzacji istnieje możliwość jednorazowego wpisania dokonanych ulepszeń w koszty podatkowe. W związku z tym, wpisując w koszty moje ok 18 000zł, nie płaciłbym podatku dochodowego przez dłuższy okres czasu.

Podobny efekt można uzyskać stosując indywidualne stawki amortyzacji, które mogą wynosić nawet 10%. Tak jak jednak wspominałem, amortyzacji poświęcę oddzielny wpis, tak aby dokładniej opisać również konsekwencje amortyzowania mieszkania.

A tymczasem, podobnie jak wcześniej bardzo proszę o komentowanie, udostępnianie oraz zapraszam do subskrypcji newslettera (formularz na samej górze strony) – w ten sposób nie przegapisz żadnego wpisu. I do przeczytania w następny wpisie!

41 myśli na temat “Ryczałt czy skala – jak rozliczać podatki za wynajem mieszkania?

  1. Świetny blog, przeczytałam wszystkie wpisy, czekam na więcej! Na pewno skorzystam z paru wskazówek. Pytanie: czy przewidujesz jakiś artykuł dotyczący rozliczania kosztów wynajmu nie całych mieszkań, ale poszczególnych pokoi? Np. duże mieszkanie wynajmowane na pokoje studentom albo wynajem pokoju przy właścicielu. Ja właśnie kupiłam mieszkanie na własne potrzeby mieszkaniowe, ale świadomie większe, niż potrzebuję, bo od razu z założeniem wynajmu nadmiarowej powierzchni – na początek jeden pokój. Czy w takim wypadku również mogłabym odliczać amortyzację i koszty remontu – np. proporcjonalnie do wynajmowanej powierzchni? (wyobrażam sobie to tak: 100% powierzchni pokoju oddanego w wynajem na wyłączność plus 50% od powierzchni współużytkowanej).

    1. Przy wynajmie całego mieszkania na pokoje, zasady rozliczeń nie zmieniają się – sumujesz po prostu przychody od każdego z najemców.

      Z rozliczaniem w ten sposób wynajmu pokoju w mieszkaniu które wykorzystujesz na własne cele mieszkaniowe jest już trudniej. O ile faktycznie przy kosztach stosuje się proporcje to wyglądają one nieco inaczej. Jeżeli wynajmowany pokój stanowi 20% całego mieszkania, to możesz odliczyć koszty przypadające na te 20%. Odliczanie proporcjonalne kosztów przypadających na części wspólne jest wątpliwe i może zostać zakwestionowane przez Urząd Skarbowy. Postaram się jednak w tym temacie uzyskać interpelację i na pewno wpis o tym się pojawi.

      1. trzy pytania:

        1. co ze składką ZUS? około 1100zł/m-c
        2. co z kosztami prowadzenia księgowości? Być może dla lobby księgowego jest to OK.
        3. jak „wyjąć” mieszkanie z firmy np. w przypadku sprzedaży i ile to kosztuje?

        pozdrawia Marek – TYLKO RYCZAŁT

      2. Czy możemy liczyć na rozwinięcie kwestii opadatkowania w przypadku najmu pokoju przy właścicielu? jak wygląda wówczas amortyzacja (indywidulane ustalenie stawki)?

  2. Prowadzenie działalności gospodarczej wiąże się zapłatą ZUS ( obecnie to 1042,46 PLN miesięcznie). Jeżeli wynajmujący utrzymuję się z umowy o pracę to od każdej działalności musi zapłacić składkę zdrowotną 270,40 PLN miesięcznie. Poza tym trzeba doliczyć koszty prowadzenia księgowości min. 50,00 PLN ( samemu nie polecam, bo US doczepia się do każdego przecinka, bo trzeba ratować budżet). Nie polecam tej opcji przy wynajmie 1 nieruchomości. Lepiej zapłacić teoretycznie większy podatek i spokojnie spać, niż zakładać działalność gospodarczą.
    W sytuacji jak ktoś już prowadzi działalność to może rozważyć wykazanie dochodów z najmu w PIT 36. Ale moim zdaniem przy jednej nieruchomości to mija się z celem – ryzyko podatkowe jest większe niż oszczędności na podatku.

    1. Marcinie – opisane przeze mnie rozliczenia na podstawie skali podatkowej nie wiążą się z koniecznością założenia działalności gospodarczej. Skalą podatkową może być opodatkowana osoba prywatna. Jest to zresztą „domyślny” sposób opodatkowania, to ryczałt wymaga złożenia deklaracji wyboru do US.

      W przypadku rozliczeń na podstawie skali podatkowej jako osoba prywatna nie dochodzą w związku z tym koszty ubezpieczenia zdrowotnego czy składki społecznej. Jedynym potencjalnym kosztem jest księgowość, jeżeli nie czujemy się na siłach do rozliczeń we własnym zakresie.

  3. Witam, Pytanie mam następujące czy prowadząc działalność na ryczałcie 3% bez VAt-u, i jednocześnie wynajmując mieszkanie lub nawet 3 jako osoba prywatna dalej mogę opodatkować je podatkiem dochodowym 18% i płacić dwa podatki jeden firmowy ryczałt i jeden dochodowy pochodzący z wynajmu mieszkań ? Czy jestem zmuszony wynajem wciągnąć w firmę i zmienić opodatkowanie firmy na zasady ogólne (bo wynajem jest wykluczony z ryczałtu ).
    Z góry dzięki za odpowiedz

    1. Dopóki wynajem jest w małej skali (czyli tak jak pisałem nie do końca ujęty w prawodawstwie poziom max 3-4 mieszkań) można je wynajmować jako osoba prywatna z opodatkowaniem w skali. Jest to w takim wypadku niezależne od prowadzonej działalności gospodarczej. Dopiero po przekroczeniu pewnego poziomy US może wymagać wynajmu w ramach prowadzonej DG i w takim wypadku opisane zmiany byłyby konieczne.

  4. Należy tu jeszcze dodać, że w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych, zysk z wynajmu powiększa nasz roczny dochód (ten z umowy o pracę). W przypadku osób posiadających wysokie dochody z tytułu umowy o pracę i wchodzących w drugi próg podatkowy, nieopłacalne jest rozliczanie wynajmu na zasadach ogólnych (32%!). Nie wspominając już o sytuacji, gdy ktoś posiada 3-4 mieszkania do wynajęcia.

  5. Wow świetny blog!
    Ja mam podobny dylemat jak w pierwszym poście (Sosna) – wybrać skalę czy ryczałt, jeśli wynajmuję (w zamieszkałym przeze mnie mieszkaniu) pokój, stanowiący ok. 22% całości mieszkania, posiadam „złą” umowę + zapis że to ja ponoszę koszty opłat eksploatacyjnych tj. śmieci, fundusz remontowy i czynsz administracyjny. Nadmienię, że całość opłat (media+fundusz) które płacę wynoszą praktycznie tyle samo co kwota od najemcy. I co w takim przypadku wybrać??

  6. Przy ryczałcie symbol płatności to PPE. Nigdzie nie mogę natomiast znaleźć jaki wybrać symbol płatności przy skali podatkowej. Będę wdzięczna za podpowiedź.

  7. Czy Pan wie czy ja jako rolnik nie prowadzacy gospodarstwa i nie pracujacy czyli nie mam dochodu..musze wypelniac pit 28,poniewaz wynajmuje mieszkanie i rozliczam sie za nie ryczaltem …wiem ze do konca stycznia musze zlozyc pit 28,musze..jesli ten wynajem to tylko moj dochod i slyszalam wlasnie ze rolnicy sie nie musza rozliczac jak to jest…

  8. Mam małe pytanie dotyczące amortyzacji:

    Kupiłem swoje pierwsze mieszkanie u dewelopera i niedługo będę mógł je wynająć, stąd moje pytanie.
    Załóżmy, że mieszkanie kosztowało 150 tysięcy, remont 25 tysięcy. Czy do podstawy amortyzacji możemy doliczyć odsetki od kredytu, które zapłaciliśmy do momentu wynajmu? Powiedzmy, że przez 10 miesięcy płaciłem ratę, a mieszkanie nie było wynajęte. Odsetki, które się nazbierały wyniosą 2000 zł, czyli podstawa amortyzacji to 150+25+2=177 tysięcy złotych. Z tego obliczamy roczną kwotę amortyzacji 1,5% i mamy 2655 zł. Słyszałem, że można doliczyć również opłaty związane z uzyskaniem kredytu, opłaty notarialne etc.? Nie prowadzę własnej działalności.

    Jak na razie wszystko dla mnie jasne. Jak wygląda sprawa płacenia kredytu podczas wynajmu? Czy odsetki zapłacone w danym roku mogą stanowić podstawę do kolejnych odpisów, tytułem kosztów uzyskania przychodu?

    Jak rozumiem amortyzacje możemy stosować do czasu gdy wartość kwoty amortyzacji zrówna się z wartością mieszkania. W moim wypadku to wychodzi około 60 lat z hakiem. Mieszkanie zamierzam wynajmować, za 1000 zł miesięcznie, więc odpis z amortyzacji pokryłby mi całą wartość podatku z nawiązką. Czy mam przez to rozumieć, że przez 60 lat mogę wynajmować mieszkanie i nie ponosić z tego tytułu żadnych kosztów wobec naszego kochanego Państwa?

    Jeżeli mieszkanie ma np. 1 miesiąc pustostanu to roczna kwota amortyzacji wyniesie wtedy 11/12*2655= 2433,75 i to taką kwotę możemy odpisać?

    1. Po kolei:
      1. Wartość początkową ustalasz dodając do ceny zakupu – kosztu ulepszenia (remontu), opłat notarialnych, opłat skarbowych, odsetek i prowizji. Wszystko do dnia oddania mieszkania do użytkowania (czyli wynajmu).
      2. Odsetki od kredytu stanowią koszt i obniżają podstawę opodatkowania.
      3. Amortyzacja obniża podstawę opodatkowania, a nie zeruje podatek! 🙂 W Twoim przypadku licząc w bardzo uproszczony sposób: 12*1000zł (czyli przychód roczny) – 2655zł (amortyzacja roczna) = 9345zł. I od tej kwoty liczysz podatek. Wszystko oczywiście w rozbiciu na miesiące.

      Polecam skorzystanie z aplikacji do prowadzenia księgowości w wynajmie. Amortyzację, odsetki – wszystko automatycznie odliczy od podatku i wyliczy podatek prawidłowo. Tutaj można przetestować: https://mojwynajem.pl/

  9. Witam, trafiłam na tę stronę przypadkiem, mam pytanie, wynajmuję mieszkanie, za które otrzymuję czynsz, administracyjny pls to co jest za wynajem. Media lokator opłaca sam. Po zapłaceniu czynszu zostaje mi 250 zł. z tej kwoty muszę opłacić podatek od nierchomości. Czy muszę się rozliczyć z US?, jest to dla mnie całkiem nowy temat, otrzymałam na mocy darowizny mieszkanie i po śmierci darczyńcy będę je ny w/w warunkach wynajmować. proszę o poradę w tym temacie. Dziękuję

    1. Rozliczać się z US należy w każdej sytuacji, niskie przychody z najmu nie zwalniają z tego obowiązku. Tak więc należałoby przeliczyć czy bardziej opłacalne będzie opodatkowanie na zasadach ogólnych czy na ryczałcie i od tego, rozpoczynającego się właśnie roku zacząć z czystą kartą i legalnym wynajmem, co polecam 🙂

  10. Witam, mam pytanie dotyczace kosztow przy wynajmie mieszkania. Rozumiem, przy zasadach ogolnych zaliczki na podatek wplacam miesiecznie. Nie jestem pewna, co w przypadku kiedy na przyklad miesieczny przychod wynosi 1000zl, ale w danym miesiacu musze poniesc dodatkowy koszt jak zakup AGD wartosci 1100zl? Czyli za dany miesiac mam strate zamiast przychodu? Czy w dalszym ciagu place zaliczke od 1000?
    Dziekuje za pomoc.

    1. Witaj Kamil,
      Gratuluje, świetny blog!
      Chciałbym się podłączyć do pytania Joanny, jak rozliczamy stratę? Podjąłem współpracę z agencją nieruchomości, za którą będę musiał zapłacić i w pierwszym miesiącu wynajmu z pewnością będę miał stratę. Czy mogę ten koszt rozbić na miesiące? Czy po prostu nie zapłacę podatku za pierwszy miesiąc do US. Jest to jednorazowy koszt i opłacalne by było rozbicie tego na 12-cy.

      Z góry dziękuje za odpowiedz.
      Pozdrawiam,
      Tomek

  11. Witam, jak powinien być prawidłowo sformułowany zapis na umowie odn. przerzucenia kosztów czynszu płatnego zarządcy na Najemcę?

  12. CZy może być tak? Czy to poprawnie:
    § 4
    1. Strony ustalają, że czynsz za najem Lokalu od dnia 1 marca 2016 roku wynosił będzie miesięcznie kwotę 2150 zł (słownie: dwa tysiące sto pięćdziesiąt złotych) i płacony będzie przez Najemców co miesiąc, z góry do 1-go dnia każdego miesiąca za który czynsz jest należny.
    2. Czynsz płatny będzie na podstawie niniejszej Umowy przelewem na konto Wynajmujących prowadzone w banku..

    ..a później

    § 5
    1. Najemcy zobowiązują się niezależnie od czynszu określonego w § 4, opłacać przez okres trwania stosunku najmu koszty związane w eksploatacją Lokalu, a w szczególności koszty energii elektrycznej, gazu, telewizji kablowej. W zakres czynszu wchodzi opłata za wodę oraz odprowadzanie ścieków (ryczałt) i c.o.; nadwyżkę ponad ryczałt porywają Najemcy.
    2. Opłaty określone w ust. powyżej Najemcy będą uiszczali z góry do 1-go dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy Wynajmujących wskazany w § 4 ust. 2 powyżej w wysokości wskazanej przez Wynajmujących, na podstawie otrzymanych rachunków, faktur lub innych odpowiednich dokumentów.

  13. Ja mam pytanie co jest ,a co nie jest traktowane jako opłata (ktora moze byc przerzucona na najemce)-przy ryczałcie dla osób fizycznych 8,5%, z wymienionych: czynsz do administracji, czynsz za miejsce garażowe, podatek od nieruchomości do urzędu miasta, ubezpieczenie nieruchomości, oplata za użytkowanie wieczyte od nieruchomosci oraz miejsca garazowego, Co z tego jest mozan przerzuci na najemce (jako oplata)- a co jest kosztem ktorego nie mozna przerzuci na najemce? pozdrawiam

  14. Proszę o informację, czy jeśli najmca życzy sobie np. dodatkowe łóżko, biurko, stół to mogę to odliczyć jako koszt jeśli zrobię takie zakupy? co jeśli w danym miesiącu to więcej niż dochód z tytułu wynajmu? czy mogę odliczyć koszty przeglądu instalacji, naprawy kranu, sprzątania po najemcy? czy mogę odliczyć użytkowanie wieczyste jeśli nie mam rachunku – zapłata opłaty za użytkowanie wieczyste jest narzucona ustawą i urzędy nie przesyłają w tej sprawie żadnych decyzji, chyba że opłata ta się zmieni… i czy mogę to odliczyć jeśli nie mam wynajętego mieszkania przez cały rok? czy mogę odliczyć czynsz i opłaty za media (abonamenty za gaz i prąd) za okres kiedy mieszkanie jest nie wynajęte?

  15. Witam
    Chcę zapłacić podatek od nieruchomosci z tytułu najmu do US , jakiego symbolu przy wpłacie mam użyć.
    Dziękuję z góry

  16. Witam

    Mam następujący problem. Wynajmuję mieszkanie i opłacam co miesiąc ryczałt do US (w symbolu płatności wpisuję PPE). W połowie stycznia z rozpędu wpłaciłam podatek za grudzień analogicznie do poprzednich miesięcy obliczając kwotę podatku od grudniowego przychodu (przed przygotowaniem PIT28). Wprowadziłam symbol płatności PPE i wybrałam okres grudzień 2016. Czy nie powinnam w formularzu płatności zamiast PPE wpisać PIT-28? Gdzieś wyczytałam, że za ostatni miesiąc tak właśnie powinno się uczynić, ale nie wiem czy to prawda. Ponadto z rozliczenia rocznego wyszło mi, że ostatecznie powinnam była wpłacić o 2 zł mniej (uiszczony przeze mnie podatek za grudzień był wyższy o 2 zł niż wynika z rozliczenia rocznego). Co w takiej sytuacji, czy będę musiała składać jakieś wyjaśnienia w urzędzie? Dziękuję i pozdrawiam.

  17. Witam,

    Czy podnajem można rozliczyć jako najem prywatny na ogólnych zasadach (18%)? czy może być uznany za działalność?
    Czy jest obowiązek podpisania umowy z lokatorami, czy umowa może być ustna? W jaki sposób i jak często US kontroluje czy podatek jest dobrze obliczony (prosi o umowy, sprawdza wyciągi?)

    Dzięki!

  18. Witam, dla pewnosci chcialam podpytac, czy przy rozliczaniu najmu na zasadach ogolnych nie ma obowiazku zglaszania do US wybrania tej formy opodatkowania? Jedyna forma zgloszenia jest wypelniona coroczna deklaracja podatkowa i formularz Pit-36? Czy w momencie kiedy mam dochody z tytulu umowy o prace oraz wynajmuje mieszkania, wypelniam i pit-36 i pit-37? Co z wynajmem lokalu pod biuro? Czy to cos zmienia? Chodzi o wynajem domu i rozliczanie sie z tego z fiskusem.
    Dziekuje z gory za odpowiedz!

  19. witam,

    mam pytanie co w sytuacji gdy mam mieszkanie w którym mieszkam i jeden z pokoi wynajmuje.( dla 1 osoby)
    Jak rozliczyć koszty mediów, czynszu i np. tv- czy wszystko solidarnie dzielić na 2 osoby zamieszkujące.
    Co jak kupię zmywarkę do kuchni to czy koszt rozliczyć cały czy na 2 osoby?
    Myślę, iż coraz więcej osób tak zaczyna wynajmować a nigdzie nie jest to opisane.
    Proszę o wsparcie w tym temacie

  20. Panie Kamilu,

    Mam pytanie w kwestii podatku od wynajmu lokalu mieszkalnego w sytuacji gdy najemca prowadzi w mieszkaniu dzialalnosc gospodarcza. Najemca placi czynsz za jeden z trzech pokoi w mieszkaniu dzielonym przez 3 osoby. Zwrocil sie z prosba o zapis w umowie najmu o pozwoleniu na prowadzenie dzialalnosci formowej (uslugi programistyczne). Najemca dodaje tez ze „nie zmienia sie sposob uzytkowania lokalu”.
    Czy wplywa to jakos na opodatkowanie najmu (w tej chwili place 8,5% ryczalt). Czy wiaze sie to z jakimkiowiek ryzykiem dla wynajmujacego?

    Z gory dziekuje!

  21. Witam, mam pytanie czy jeżeli w tym roku wynajmuje dwa mieszkania i opłacam podatek w formie ryczałtu i od miesiąca października wynająłem 3-cie mieszkanie,to w jakiej formie mam opłacić podatek za te 3-cie mieszkanie ryczałt czy zasady ogólne?

  22. Witam mam pytanie wynajmuję mieszkanie i płace ryczałt w zeszłym roku nie płaciłam ryczałtu bo najemca wykonał u mnie w domu remont i zrobiliśmy tak że on policzył koszty i wyszło że 2 lata nie będą płacić czy ja musze rozliczyć się z US jeżeli nie miałam dochodu

  23. Witam, moje pytanie brzmi następująco, czy jest możliwość opłacania podatku od wynajmu bez umowy z najemcą?Takie rozwiązanie interesowałoby mnie najbardziej. Umowa najmu okazjalnego niby chroni wynajmującego ale swoją mękę trzeba przejść w przypadku nieuczciwego najemcy. Najemcy czasami zmieniają się bardzo szybko i często bywają kłopotliwi. I w takim przypadku każdorazowo trzeba udawać się do urzędu z nową umową najmu? Czynsz jest różny i w tym przypadku muszę aneksować umowę z najemcą? Z góry dziękuję za odpowiedź.
    Justyna

  24. Aby do ryczałtu nie wliczać rachunków za media to media muszą zostać formalnie przepisane na najemce? tzn muszę pójść to dostawcy prądu i zmienić dane odbiorcy czy wystarczy notka w umowie że płaci najemca a miedia są na wynajmującego nadal?

  25. Kupiłam mieszkanie od developera na kredyt. Los chciał że dostałam lepszą pracę i wyprowadziłam się. Mieszkanie chcę wynająć. Czy mogę wybrać ryczałt jako formę płacenia podatku. Koleżanka twierdzi że jak mam kredyt-to NIE. Proszę o odpowiedź.

  26. Witaj ,
    Mam pytanie dot . wyposażenia .Wynajmuję jako osoba prywatna na zasadach ogólnych .Poniosłam koszty wyposażenia mieszkania na kwotę ok. 12 tyś ( meble, agd , telewizor) zakup wyposażenia nastąpił przed pierwszym wpływem z wynajmu.Koszty wyposażenia odliczam w 1 miesiącu wynajmu?pozdrawiam

  27. Dzień Dobry,
    Chce wynająć mieszkanie jako osoba prywatna. Czy dochód z wynajmu (chcę wybrać ryczałt 8,5% jako formę opodatkowania ) będzie doliczany do mojego dochodu uzyskiwanego z pracy na etacie? jeśli tak to przekroczę próg podatkowy….co wówczas?. Czy zmartwienie to dotyczy jedynie wynajmujących którzy opodatkowują najem na zasadach ogólnych?

    dziękuję za pomoc

  28. mam dwa mieszkania /drugie teraz kupiłam/ czy za rok 2018 muszę zrobić dwa PITY, czy na jednym PICie dochod z dwoch mieszkań

Dodaj komentarz