Sztuka łapania okazji – jak kupić nieruchomość, która będzie dobrą inwestycją?

Zakup nieruchomości poniżej ceny rynkowej – hasło (a wręcz „przykazanie”) pojawiające się w praktycznie każdej książce i artykule o inwestowaniu w nieruchomości. Faktycznie – co oczywiste, im taniej kupimy mieszkanie tym zwrot z inwestycji będzie większy. Zakup poniżej ceny rynkowej ma też wiele innych plusów – zwłaszcza obecnie przy wymaganym przez banki wkładzie własnym. Nie jest już za to jasną sprawą… jak złapać naprawdę atrakcyjną ofertę. W dzisiejszym wpisie przybliżę trochę temat na własnym przykładzie – udało mi się kupić mieszkanie w cenie o ok 25% niższej od średniej rynkowej ceny w Poznaniu!

Czego potrzeba aby znaleźć dobrą okazję inwestycyjną?

W dzisiejszym wpisie skupię się na najprostszym sposobie poszukiwania nieruchomości – ogłoszeniach w internecie. Oczywiście – skupiając się tylko na portalach ogłoszeniowych, pomijamy takie źródła dobrych ofert jak licytacje komornicze, licytacje we spółdzielniach mieszkaniowych, czy tak nieoczywiste źródła jak kartki na osiedlowych tablicach ogłoszeniowych czy wciąż popularne ogłoszenia drobne w prasie (tak, nie każdy jest tak internetowy jak my :)). Niemniej internet pozwala na szybkie filtrowanie i przeglądanie ofert – co dla mnie, zapracowanego człowieka jest sprawą kluczową.

Tak czy siak, aby mieć szansę na ten jeden złoty strzał musimy (poza szczęściem) posiadać kilka cech: wytrwałość, systematyczność, wyobraźnia, wiedza fachowa, umiejętność podejmowania szybkich decyzji, cierpliwość i stalowe nerwy… dużo tego, przejdźmy przez poszczególne z nich.

1. Dużo wytrwałości, systematyczności i trochę szczęścia

Kilka razy w tygodniu przeglądam serwisy ogłoszeniowe (korzystam głównie z olx.pl, otodom.pl oraz gumtree.pl) i ciekawości sprawdzam jakie mieszkania są na daną chwilę oferowane. Zawsze zawężam wyniki wyszukiwania do maksymalnej stawki za metr (interesują mnie nieruchomości w cenie do 5000zł/m2), oraz maksymalnej stawki za całość (wynika z zakładanej na dany moment zdolności kredytowej). Każdy z wymienionych serwisów pozwala na ustawienie takich filtrów. To takie moje „wycieczki” po rynku, w których niekiedy zatracam się na dłużej.

Czy to okazja?
Czy to okazja?

We wrześniu 2014, kiedy to przekonałem żonę do kolejnej inwestycji, to sporadyczne (aczkolwiek systematyczne) przeglądanie rynku zamieniło się w codziennie (rano, w południe i wieczorem) przeszukiwanie większości polskich portali ogłoszeniowych. Dobre okazje mają to do siebie, że pojawiają się rzadko, a przebijać się trzeba przez wiele mieszkań spełniających kryterium ceny, ale nie spełniających innych kryteriów.

Na co trzeba zwracać uwagę?

Przede wszystkim na formę prawną oferowanego lokum. Jeżeli chcemy posiłkować się kredytem hipotecznym, odpada nam niestety większość nieruchomości o niskich cenach za metr – tych, które nie posiadają własnej księgi wieczystej, a jedynie udział (ze wskazaniem na lokal) w całości np. kamienicy. Tego typu mieszkania dostępne są tylko dla klientów gotówkowych, bądź posiadających inną (nieobciążoną) nieruchomość, na której mogą kredyt zabezpieczyć.

W większych miastach wyniki „zaśmiecone” są również przez mieszkania oferowane za odstępne z zasobów Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Co najciekawsze, ogłoszenia te są w dziale „sprzedam” i tak też są nazywane przez ogłaszających. Choć praktyka ta nie jest nie legalna – ciężko nazwać ją uczciwą. Za kilkadziesiąt (do kilkuset) tysięcy złotych „kupujemy” teoretyczne prawo najmu lokalu. Dlaczego teoretyczne? Dotychczasowy najemca może się rozmyślić po podarowaniu mu pieniędzy (odstępne jest formalnie darowizną w tego typu transakcji) – są niestety takie przypadki.

Po odsianiu mieszkań z udziałem, oraz tych z zasobów TBS zostaje nam już „tylko” wstępny wybór metodą jakość – lokalizacja – cena. To czy mamy do czynienia z atrakcyjną ceną, mocno zależy od lokalizacji. Warto porównać inne ceny ofertowe (bo takie łatwo sprawdzić) w tej samej okolicy. Jeżeli wciąż wydają się atrakcyjne przystępujemy do szybkiego działania i umawiamy się na oglądanie lokalu.

W tym momencie dochodzimy do kolejnego elementu niezbędnego w poszukiwaniu okazji inwestycyjnych – potrzebujemy:

2. Wyobraźni oraz wiedzy lub fachowca

Sypialnia
Potencjalny pokój w miejscu „pięknej” łazienki.

Przy większości tanio sprzedawanych nieruchomości, bez wyobraźni się nie obejdzie. Patrząc na rozpadający się pokój musisz dojrzeć piękny salon. Widząc pomieszczenie z… zanieczyszczoną toaletą musisz chcieć zobaczyć to, w co można ją przemienić.

Spójrzmy prawdzie w oczy – poniżej ceny rynkowej nie kupimy mieszkania w nowym budownictwie, ładnie wyremontowanego z całkowicie jasną sytuacją prawną. W przeważającej większości przypadków są to rudery do całkowitego remontu. Często poza (lekko mówiąc) niezadowalającym stanem samego mieszkania, również cały budynek straszy od wejścia. Z tego też powodu, poza wizją w co dane mieszkanie można przemienić należy mieć też umiejętność realnej oceny stanu nieruchomości oraz potencjalnych kosztów jej remontu. Bez takiej realnej oceny możemy wpakować się w zakup, który z powodu powiększających się kosztów remontu zamieni dobry interes w wielką stratę.

Potencjalny korytarz.
Tu będzie korytarz 🙂

Elementy, na które trzeba zwrócić największa uwagę to temat na kolejny wpis… lub kilka. Tymczasem, jeżeli nie posiadasz wiedzy pozwalającej na ocenę nieruchomości pod względem budowlanym polecam zaprzyjaźnić się ze złotą rączką lub wynająć specjalistę (nadzorcę budowlanego lub po prostu dobrego fachmana kierującego zespołem remontowym). Osoba taka zwróci Ci uwagę na potencjalne zagrożenia, trudności remontowe, elementy konieczne do wymiany. Wiedza taka może oszczędzić wiele problemów i złych decyzji.

Trzeba pamiętać jednak o jednym… nie możemy zbyt długo analizować sensowności zakupu. W przypadku najatrakcyjniejszych cenowo ofert czas nie jest naszym sprzymierzeńcem. Jest to właśnie kolejna cecha, która jest niezbędna aby skuteczne polować na rynku nieruchomości – musimy mieć w sobie:

3. Nutkę ryzykanta z odwagą do podejmowania szybkich decyzji

W przypadku zakupów za kilkaset (czy nawet kilkadziesiąt) tysięcy złotych pośpiech nigdy nie jest dobrym doradcą. Niemniej bez szybkich decyzji, zakup prawdziwej okazji może okazać się całkowicie niemożliwy. Nieruchomości w niskich cenach znikają praktycznie w momencie pojawienia się w serwisie ogłoszeniowym. Osobiście przeżyłem taki zawód kilkukrotnie – oglądałem mieszkanie, nie wiedząc (pośrednik je wystawiający też tego nie wiedział), że zostało już ono sprzedane przez innego pośrednika. A miało to miejsce po 3 godzinach od wystawienia ogłoszenia.

Inne znalezione przeze mnie lokum, pomimo mojego zainteresowania zostało mi „sprzątnięte” sprzed nosa przez klienta gotówkowego, który wziął od razu 3 mieszkania (z 3 sprzedawanych) w remontowanej kamienicy. W takiej sytuacji ciężko jest wygrać, nawet jeżeli jest się pierwszym zdecydowanym.

W kilku przypadkach nie zdążyłem się nawet umówić na oglądanie, pomimo telefonu po maksymalnie godzinie od pojawienia się ogłoszenia.

A co jeżeli uda nam się zobaczyć nieruchomość i wyda się ona interesująca?

W takiej sytuacji, jak już wspominałem trzeba działać szybko. Musimy uzyskać pełne informacje od sprzedającego – jaki jest stan prawny nieruchomości, jaki jest stan budynku, jakie są plany odnośnie jego (potencjalnego) remontu. Tak jak już też pisałem, musimy ocenić ile może nas kosztować remont mieszkania. Warto też zainteresować się okolicą, planem zagospodarowania, planowanymi inwestycjami w okolicy. Im więcej informacji uzyskamy, tym nasza decyzja będzie rozsądniejsza.

Jeżeli wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że to jest to czego szukaliśmy – czas na umowę przedwstępną zawieraną u notariusza. Są oczywiście inne możliwości – umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna w zwykłej formie cywilno-prawnej. Obie te formy nie dają nam jednak praktycznie żadnego zabezpieczenia. W dalszym ciągu, ktoś będzie mógł zaoferować sprzedającemu lepszą ofertę, co doprowadzi do rozwiązania umowy z nami.

W jaki sposób notarialna umowa przedwstępna nas zabezpiecza? Wraz z umową pojawia się zadatek. Zadatek jest formą korzystną dla obu stron transakcji:

  • Dla sprzedającego: jest on bezzwrotny jeżeli nie dojdzie do transakcji z winy kupującego (brak uzyskania kredytu czy też po prostu rezygnacja z zakupu).
  • Dla kupującego: jeżeli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego (czyli chociażby w momencie gdy sprzedający znajdzie klienta oferującego dużo wyższą kwotę), musi on zwrócić kupującemu dwukrotność wpłaconej kwoty (czyli to co zostało wpłacone + drugie tyle „kary”).

Dodatkowo warto dodać, że umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem pozwala wymóc na drodze sądowej sprzedaż lokalu. Pozwala również jako jedyna wpisać roszczenie sprzedaży w Księdze Wieczystej i odstraszyć innych kupujących.

Wysokość zadatku zależna jest od ustaleń dwustronnych – warto jednak, aby był on na tyle wysoki aby konieczność zwrotu jego dwukrotności była odstraszająca dla sprzedającego (lub po prostu dała nam szybki zwrot z niedokonanej inwestycji), a z drugiej strony abyśmy byli w stanie pogodzić się z jego stratą w przypadku problemów z uzyskaniem finansowania reszty kwoty całkowitej.

Poza zadatkiem możliwe są oczywiście jeszcze opłata rezerwacyjna oraz zaliczka. Obie te formy nie dają nam jednak żadnego zabezpieczenia przed wycofaniem się sprzedającego z transakcji.

4. Stalowe nerwy i dużo cierpliwości

Decydując się na zakup tak zwanej okazji musimy pamiętać o jednym – dużo niższa cena musi z czegoś wynikać. Przyczyn może być wiele, od tych związanych z samą nieruchomością (czyli gorszych dla nas) do związanych ze sprzedającym (lepiej z punktu widzenia kupującego). Podczas transakcji jak i po niej trzeba być jednak przygotowanym na ciągłe niespodzianki i problemy – osoby szukające spokoju kupują po cenach rynkowych 🙂

Jakie mogą być powody dużej przeceny?

  • Zły stan techniczny lokalu i/lub budynku – najbardziej oczywista sprawa, ale i teoretycznie najprostsza do w miarę jednoznacznej oceny. Teoretycznie – gdyż wiele wad okazuje się ukrytych i zawsze (zawsze!) podczas remontu coś nas niemiło zaskoczy. Nawet już po zakończeniu remontu może się okazać, że cały budynek ma przykładowo problemy z izolacją przez co w kupionym mieszkaniu utrzymuje się wilgoć. Możliwości i potencjalnych problemów jest mnóstwo – trzeba być na to przygotowanym,
  • Niejasna sytuacja prawna – często zdarza się sprzedaż lokali wydzielanych z większej całości (podział dużych mieszkań w kamienicach) bądź po prostu znajdujących się w kamienicach w których nikt nigdy nie zadbał o uregulowanie samodzielności lokali. W takim wypadku sprzedający informuje, o będącym w trakcie (oby) procesie uzyskiwania samodzielności lokalu, a w umowie przedwstępnej zapisujemy informację o utworzeniu nowej księgi wieczystej w momencie podpisywania ostatecznej umowy sprzedaży. Niestety może się zdarzyć (jak w moim przypadku), że nawet dla sprzedającego zaskoczeniem będzie jak dużo naprostować należy w dokumentacji nieruchomości co może wydłużyć proces uzyskiwania samodzielności do kilu miesięcy… bądź w ogóle go uniemożliwić. Wydłużający się ponad przewidywania proces uzyskiwania karty lokalu (niezbędnej do założenia nowej księgi wieczystej) może spowodować przeterminowanie się uzyskanej decyzji kredytowej… itd.
  • Pierwsze/ostatnie mieszkanie w nieruchomości – szybka sprzedaż pierwszego mieszkania z nieruchomości, w którą dana spółka zainwestowała może być warunkiem uzyskania kredytowania (zadatek otwierający kredyt). Z kolei jeżeli w nieruchomości pozostał już tylko jeden niesprzedany lokal, również może on zostać mocno przeceniony – byle by zakończyć całą inwestycję. Są to sytuacje bardzo korzystne dla kupującego – takich warto szukać.

Dwupokojowe mieszkanie na Poznańskich Jeżycach

Tak jak wspominałem na początku tekstu – są to moje przemyślenia związane z ostatnim zakupem. Udało mi się dopaść blisko 40 metrowe mieszkanie w rewitalizowanej kamienicy w cenie mocno poniżej średniej ceny rynkowej. Cena jest tym bardziej atrakcyjna, że dotyczy mieszkania z wykończeniem (podwyższony stan deweloperski z wykończoną łazienką, panelami, itp) oraz… miejscem postojowym. Poszukiwania zajęły mi (i żonie) ponad miesiąc, ale patrząc na cenę – warto było. Zdjęcia z wpisu to właśnie to mieszkanie.

Transakcja kosztowała nas dużo nerwów i de facto jeszcze się nie zakończyła (a trwa od października)… ale o tym więcej już w kolejnym wpisie. Tymczasem dziękuję, jeżeli dotrwałeś do tego miejsca – daj mi proszę o tym znać w komentarzu 🙂 Po dłuższej przerwie wracam do prowadzenia tego bloga i mam głębokie postanowienie wytrwać w systematycznych publikacjach. Zwłaszcza, że materiałów (konkretów i „mięcha”) zebrało mi się w międzyczasie bardzo dużo. Tak więc zapraszam do komentowania oraz zapisywania się do newslettera (formularz na samej górze) – rozsyłam tylko i wyłącznie informacje o nowych wpisach! 🙂

13 myśli na temat “Sztuka łapania okazji – jak kupić nieruchomość, która będzie dobrą inwestycją?

  1. Witaj,
    bardzo się cieszę, że zdecydowałeś się kontunuować tego bloga. Jest to dla mnie bardzo cenne źródło informacji. Po lekturze zdecydowałem się zainwestowac swoje oszczędności, zaryzykować (kredyt) i kupić dwa mieszkania na wynajem. W tej chwili deweloper je wykańcza, a ja skupiam się na poszukiwaniu okazji w marketach budowlanych oraz przygotowaniu się od strony podatkowej do wynajmu. Z niecierpliwością czekam na kolejne wpisy.

  2. dotrawane do końca.
    Panie Kamilu, jakiej stopy zwrotu się Pan spodziewa z tego mieszkania ? Więcej niż 10% ?

  3. Witam

    Dlaczego tylko „umowa notarialna nas zabezpiecza”?

    jest to smieszne wobec wszelkich innych umów zawieranych poza notariuszem a jest ich w naszym zyciu wiekszośc, np.: umowa ze sprzedawca butów czy umowa z pracodawcą.

    W jaki sposoób „musi zwrócić”? notariusz nie sciagnie naleznosci tylko potwerdza zgodnosc podpisów i dowodów. kazda inna umowa jest równie wazna w polsce, jedynie postepowanie w przypadku proby sciagniecia naleznosci moze sie roznic.
    Czyzby pracowal Pan dla notariusza?

    Pozdrawiam
    /GReg

    1. Umowa przedwstępna zawarta przed notariuszem pozwala wymóc na drodze sądowej sprzedaż lokalu. Pozwala również jako jedyna wpisać roszczenie sprzedaży w Księdze Wieczystej i odstraszyć innych kupujących.

      1. Możesz podać źródło tej informacji? Jestem dość mocno przekonany, że moc prawna umowy przedwstępnej spisanej bez notariusza i z notariuszem jest taka sama.

        1. Tak jak już autor wspomniał – tylko przedwstępna umowa kupna, podpisana u notariusza, daje możliwość wpisania roszczenia o przeniesienie własności lokalu w KW.
          Jeżeli uważasz inaczej to spróbuj podpisać np. przedwstępną umowę kupna-sprzedaży mieszkania i idź z tą umową do KW aby wpisać roszczenie – na pewno odeślą Cię z kwitkiem 🙂
          A co daje już wpisane takie roszczenie lub nawet wzmianka w III dziale KW ? – proponuję się doedukować w tym temacie … 🙂

  4. Bardzo fajny wpis. Sam poszukuję mieszkań i regularnie je oglądam. Aktualnie zakupiłem swoją pierwszą nieruchomość pod wynajem, pamiętając o wskazówkach z Twojej strony. Mam jeszcze pytanie dotyczące cen rynkowych. Mówi się, że mieszkanie należy kupić tanio. Pytanie jest takie kiedy jest tanio? W jaki sposób określasz cenę rynkową? Czy uśredniasz cenę dla danej lokalizacji, standardu czy jak? Mamy jeszcze średnie ceny nieruchomości dla danego miasta podane w zestawieniach, ale z ich trafnością różnie jest. W Szczecinie wydaje mi się, że atrakcyjna cena będzie gdzieś w granicach poniżej 4 000,00 zł/m2. Bardzo mnie by interesowała informacja w jaki sposób określić atrakcyjną cenę 🙂

    1. Dobre pytanie – na które nie ma niestety jednoznacznej odpowiedzi. W przypadku mieszkań na rynku pierwotnym jest łatwiej, gdyż ceny za określony standard można umieścić w określonych widełkach i odstępstwa w dół od tych widełek można uznać za atrakcyjną rynkowo cenę. Ale prawda jest też taka – że super okazje cenowe na rynku pierwotnym zdarzają się bardzo rzadko.

      Na rynku wtórnym, który interesuje nas najbardziej analiza cen wymaga już pewnego doświadczenia. Bo to czy cena jest atrakcyjna zależy mocno od stanu mieszkania oraz kwoty jaka będzie niezbędna do doprowadzenia go do stanu używalności. Najlepsze okazje cenowe dotyczą mieszkań do remontu, najczęściej w stanie mocno opłakanym. Tutaj trzeba jednak uważać aby nie wejść na minę… trzeba potrafić realnie ocenić stan. Tak więc często jest to ocena dość subiektywna, którą wyrabiasz sobie oglądając dziesiątki nieruchomości 🙂

      Przykładowo – w Poznaniu cena za m2 mieszkania waha się w okolicach 5-6 tyś. W poprzednim miesiącu kupiłem dwa mieszkania w cenie 3100zł/m2. Mieszkania wymagają wysokich nakładów na remont, ale mimo to oferta była bardzo okazyjna. Również ze względu na układ mieszkań oraz możliwość podziału na wiele pokoi co było dla mnie kluczowe. Temat będę jeszcze rozwijał 🙂

  5. Cześć Kamil, na prawdę mega się ucieszyłam, że prowadzisz takiego bloga i chcesz dzielić się wiedzą i doświadczeniem. Traktuje Cię jako mentora. Mnie i męża interesuje kupowanie mieszkań i ich sprzedaż po remoncie. Dotyczy nas rynek warszawski, chyba najbardziej prężny w Polsce. Na razie jesteśmy totalnie zieloni. Niestety nie mamy własnej gotówki, zastanawiamy się z jakich Ty źródeł finansowania korzystasz? Myśleliśmy o kredytach inwestycyjnych dla firm, ale nie wiem czy to dobry pomysł. I jeszcze jedno jaki jest okres sprzedaży od momentu kupna przez remont i znalezienie klienta. Oczywiście uśredniony:-) Serdecznie dziękuję Ci za pomoc!

  6. Dotrwałem do końca. Dziękuję. Fajnie, że prowadzisz tego bloga i w tak przystępny sposób piszesz o codziennych zmaganiach przy realizacji projektów inwestycyjnych. Szukałem właśnie takiego bloga.

  7. No to ja na zakończenie akurat dodam, że mi się miło współpracowało z Rafałem Bieleckim. Rafał jest agentem nieruchomości, ale właśnie dzięki jego znajomościom udało mi się kupić mieszkanie w miesiąc od rozpoczęcia współpracy. Jakby ktoś potrzebował jego pomocy to śmiało powołujcie się na mnie 😉

Dodaj komentarz