Za ile można wynająć mieszkanie dwupokojowe w Szczecinie? Uzyskaj wysoki czynsz zamieniając je na 3 pokoje!

2445zł przychodu z 2 pokojowego (pierwotnie) mieszkania w Szczecinie? Tak – wyjeżdżamy z Poznania (skąd są do tej pory opisywane nieruchomości) i jedziemy do Szczecina. W dzisiejszym wpisie przedstawię mieszkanie zakupione i wynajmowane przez mojego brata Maćka. Dwupokojowe mieszkanie w nowym budynku podzielone prostym sposobem na 3 pokoje. To właśnie dzięki wydzieleniu 3 pokoju udało się uzyskać stawkę bardzo wysoką, jak na tej wielkości mieszkanie w Szczecinie. We wpisie pokaże jak podział przebiegł i jak ładne pokoje z tego wyszły.

Lokalizacja

Szukając swojego pierwszego mieszkania pod inwestycje, Maciek kierował się w dużej mierze dobrą lokalizacją. Mieszkanie, które zakupił umiejscowione jest w ośrodku akademickim Pomorskiego Uniwersytetu Medycznego – obok znajduje się szpital gdzie odbywają się zajęcia, a zaraz obok są akademiki. Studenci uczelni medycznych to generalnie bardzo dobra grupa docelowa – najczęściej skupieni na nauce, nierzadko pochodzący z bardziej zamożnych rodzin – zwłaszcza studenci zaoczni – sam koszt studiów jest bardzo wysoki.
Obok osiedla znajdują się również gimnazja, przedszkola, dwa centra handlowe. Nowo postawiony blok znajduje się na spokojnej ulicy, a jednocześnie praktycznie w centrum. Linia tramwajowa biegnąca w dwóch kierunkach łączy dzielnicę z resztą miasta. Wielkim plusem przemawiającym za inwestycją na tym osiedlu był fakt… że Maciek mieszka w bloku obok, w bloku od tego samego dewelopera 🙂

Mieszkanie i jego remont

Mieszkanie ma powierzchnię 48 m2 i pierwotnie składało się z sypialni oraz salonu z aneksem kuchennym. Korzystny układ okien w salonie pozwalał jednak na w miarę proste wydzielenie z niego dwóch pokoi oraz oddzielnej kuchni. To również był ważny czynnik przemawiający za inwestycją.
Poniżej rzut mieszkania przed oraz po wydzieleniu dwóch pokoi. Przepraszam za jakość rzutu… wymazałem z zalanej kartki co mogłem 🙂

 

Mieszkanie przed podziałem

Rzut mieszkania po podziale

 

 To co jest ważne, nie tylko okna miały dobry układ, ale również rozłożenie grzejników było odpowiednie. Bez większych przeróbek, tylko dzięki dwóm ściankom działowym mieszkanie stawało się zupełnie inne. Przed remontem, wyglądało tak:

 

Sypialnia Salon
Salon Część kuchenna
Korytarz Łazienka

 

Ścianki działowe zostały wykonana z płyty g-k i wyciszone wełną mineralną. Najmniejsze nowo powstałe pokoje mają po 6,5m2 – choć wydaje się to bardzo mało, dzięki temu że są kwadratowe – są bardzo ustawne. Bez problemu do każdego pokoju weszła rozkładana kanapa, szafa, biurko, dwie wiszące półki i szafka nocna – pozostawiając miejsce na normalne poruszanie się 🙂
 20140305_105614
Dodatkowo, do ogólnego dostępu pozostał balkon z wejściem wprost z kuchni. Poza tymi dwoma pokojami po 6,5m2 jest jeszcze oczywiście sypialnia – czyli pokój dwuosobowy.
Wyposażenie pokoi zakupione zostało w całości w IKEA – trzy łóżka rozkładane, trzy szafy (z czego jedna duża do dużego pokoju), 3 biurka, 6 półek wiszących, szafki nocne, krzesła. Styl IKEA co sam już na tym blogu podkreślałem jest uniwersalny – podoba się większości społeczeństwa, a na pewno trafia w gusta studenckich grup docelowych.
Jedyne meble NIE z IKEA to meble kuchenne – te zostały zakupione w Bodzio. Brat postanowił wyposażyć kuchnię w całą paletę sprzętów – lodówkę, piekarnik, okap, płytę indukcyjną oraz zmywarkę. Osobiście uważam, dwa ostatnie sprzęty za niepotrzebny wydatek – ale prawdopodobnie patrzę na to z punktu widzenia rynku poznańskiego, być może szczeciński rynek wynajmu jest pod tym względem specyficzny i są to sprzęty niezbędne 🙂

Czas na koszty

Mieszkanie w marcu 2014 zakupione zostało za 210 000zł (w tym jednak była jeszcze piwnica 8 m2 w cenie 8 000zł). Było kredytowane w 90% (czyli kwota kredytu to 189 000zł) – reszta ze środków własnych. Kredyt Maciej zaciągnął na 20 lat, a rata wynosi około 1150zł.

Poniższa tabela prezentuje koszty remontu.

Materiały: 12 735 zł
Robocizna: 8 830 zł
Meble: 6 814 zł
AGD: 5 840 zł
Łącznie: 34 219 zł

Remont finansowany był ze środków własnych. Dodatkowy, nie uwzględniony koszt to opłata notarialna, która wyniosła 2670zł. Ponieważ mieszkanie pochodziło z rynku pierwotnego, zwolnione było z 2% podatku.

Podsumowując – łącznie inwestycja pochłonęła 246 889zł, z czego 57 889zł ze środków własnych.

Przychody i zyski

Dzięki podziałowi na pokoje i wynajęciu każdego z nich oddzielnie, przychód uzyskiwany z wynajmu jest wyraźnie wyższy, niż byłby w przypadku wynajęcia całego mieszkania (bez przeróbek). Przychody kształtują się następująco:

 

  • Opłaty za wynajem 3 pokoi (czyli część „do kieszeni”): 1 850zł
  • Zaliczka na czynsz administracyjny: 170zł
  • Ogrzewanie: ok 250zł – zima, 100zł – reszta miesięcy
  • Woda: ok 100zł
  • Prąd: ok 75zł
Łączny przychód (a dla najemców koszt wynajmu) wynosi ok 2 445zł zimą oraz 2 295zł w miesiącach cieplejszych. Licząc zysk, weźmiemy pod uwagę oczywiście tylko 1850zł stanowiący realny przychód Macieja – po odjęciu od niego raty kredytowej pozostaje ok 700zł zysku przed opodatkowaniem. Przyjmując nawet tą niższą kwotę, daje to ok 14% rocznego zwrotu z zainwestowanej gotówki!

 

Zysku Maciek nie konsumuje – cała nadwyżka finansowa jest traktowana jako „fundusz remontowy”. Środki odkładane są na oddzielnym koncie. Jest to inwestycja długofalowa, której ważnym elementem jest przede wszystkim „samo-spłacanie” się nieruchomości.

 

Zapytałem brata dodatkowo jak wygląda sprawa ciągłości wynajmu, oraz jakie ma plany na kolejne inwestycje – czym się będzie kierował:

 

Maciek: Odnośnie pustostanów to takowych nie ma, w tej lokalizacji i standardzie nawet w środku roku bez problemu można znaleźć kilkunastu chętnych najemców. W związku z czym czynsz pobieram w tej samej wysokości nawet w wakacje.
 
Kierując się nowymi inwestycjami przede wszystkim zwracać będę uwagę właśnie na możliwość „wyciśnięcia” jak największej ilości funkcjonalnych pokoi z danej powierzchni. Przykładowo znajomy kupił podobne mieszkanie, lecz o 7m2 większe. Z tych dodatkowych 7m2 stworzył dodatkowy pokój (łącznie mieszkanie 4 pokojowe) co da mu 600 + media więcej. Koszt dodatkowego pokoju licząc cenę za m2 + wykończenie to 35 tysięcy. Jak widać jest to bardzo opłacalne.

A jak w ogóle mieszkanie wygląda po remoncie?

Bym zapomniał… poniżej zdjęcia wyremontowanego mieszkania 🙂

20140405_235413 20140405_235320
20140405_235915 20140405_235920
20140405_235342 20140405_234928
20140406_000036 lazienka

Jak widać – nowocześnie i zachęcająco do wynajmu 🙂

Na zakończenie

Wynajmowi na pokoje (i przede wszystkim – dzieleniu mieszkań na pokoje) poświęcać będę wiele kolejnych wpisów – sam właśnie jestem w trakcie inwestycji, z której przybędzie mi 8 pokoi na wynajem. Wrócimy również na pewno do szczecina – Maciej też jest w trakcie bardzo fajnej inwestycji!

Tak więc serdecznie zapraszam do zaglądania na bloga oraz jego subskrypcji (na górze strony). A przede wszystkim – bardzo proszę o komentarz! Przeczytałeś/aś? Daj mi proszę o tym znać – to niesamowita motywacja do dalszego pisania 🙂

10 myśli na temat “Za ile można wynająć mieszkanie dwupokojowe w Szczecinie? Uzyskaj wysoki czynsz zamieniając je na 3 pokoje!

  1. Witam,

    super blog. Jedyna moja uwaga, to brak informacji o tym, czy ubezpieczacie wynajmowane mieszkania (a myślę, że jest to przy wynajmie i fantazji ludzkiej obligatoryjne – z opcją OC Lokatora i OC Sąsiada). W takim wypadku, myślę że też warto to uwzględnić w podsumowaniu kosztów.

  2. Hej, super opis, interesuje mnie tylko czy w miniakademikach nie ma problemu z konfliktami pomiedzy osobami wynajmujacymi. Czy wspolna lazienka lub kuchnia nie powoduje duzej rotacji wynajmujacych?

  3. Blog naprawdę pierwsza klasa !
    Gdyby w sieci było więcej w ten sposób uporządkowanych i przeanalizowanych informacji – z pewnością byłaby ona jeszcze bardziej przydatna i funkcjonalna.
    Prosto, krótko i na temat. Całość podparta rzeczywistymi przykładami.

    Tak trzymaj !

  4. odważne posuniecie ze zrobieniem drzwi wejsciowych do pokoju prosto z kuchni.Niezbyt wygodne ale studenci sa mniej wymagajacy. Ogolnie ciekawy blog. 🙂

  5. Bardzo prosto i oczywiście napisane.
    W kolejnych obliczeniach polecam wziąść szczegółowo wszystkie koszty ( m.in. podatek, notariusz itp. ).

    Pozdrawiam,
    Zbyszek

Dodaj komentarz