Kupujemy pierwsze mieszkania na wynajem – ile kosztowało i na co warto zwracać uwagę?

Witam Cię serdecznie w pierwszym wpisie na blogu „Praktycznie o wynajmie„. W nadchodzących postach będę chciał pokazać Ci, na praktycznych przykładach, jak wygląda polski rynek wynajmu nieruchomości. Analizując inwestycje moje, mojej rodziny oraz znajomych – wspólnie (bo bardzo liczę na konstruktywne komentarze 🙂 ) odpowiemy sobie na pytania czy to na pewno się opłaca, oraz jakie warunki trzeba spełnić aby tak było. Artykułem tym zaczynam prezentację i analizę mojej pierwszej inwestycji.  Pokażę na co warto zwracać uwagę przy poszukiwaniach, czym kierowałem się przy wyborze mieszkania oraz ile za nie zapłaciłem… i dlaczego tylko 1284zł.

Kawalerka 25,8m2 w rewitalizowanej kamienicy w Poznaniu

Czytasz właśnie pierwszy artykuł z serii opisującej inwestycję w kawalerkę 25,8m2 w Poznaniu. Zachęcam do zapoznania się z innymi artykułami dotyczącymi tego mieszkania:

  1. Kupujemy pierwsze mieszkania na wynajem – ile kosztowało i na co warto zwracać uwagę?
  2. Ile kosztuje wykończenie kawalerki na wynajem? – podsumowanie kosztów
  3. Pierwsi najemcy i analiza inwestycji – ile można zarobić na wynajmie mieszkania?

Wstępne założenia – czyli czego szukamy

Zakup mieszkania jako inwestycji na wynajem jest czymś zupełnie innym niż zakup mieszkania do własnych celów mieszkaniowych. Aby inwestycja miała sens musimy przyjąć zupełnie inne kryteria wyboru oraz oceny nieruchomości. Dlaczego? Dlatego, że wybierając mieszkanie „pod siebie” w większości przypadków wybierzemy źle – przepłacimy lub kupimy mieszkanie, w którym osoba z naszej grupy docelowej nie będzie chciała (lub mogła) mieszkać. Czy ja wraz z żoną i psem (małym, ale zawsze) chciałbym mieszkać w 25 metrowej kawalerce? Wolałbym nie. A czy w takiej samej kawalerce zamieszka para studentów? Oczywiście.

Gdy zaczynaliśmy (z żoną) poszukiwania naszej pierwszej inwestycji przyjęliśmy kilka podstawowych kryteriów, które w miarę upływu czasu stawały się coraz bardziej elastyczne. Szukaliśmy nieruchomości (na rynku Poznańskim) która:

  • jest kawalerką
  • kosztuje nie więcej niż 180 000zł
  • jest z rynku wtórnego i nie wymaga dużych nakładów finansowych
  • znajduje się niedaleko ośrodków akademickich
  • można do niej dojechać tramwajem

Przygodę z wynajmem postanowiliśmy rozpocząć w sposób bezpieczny – od taniej nieruchomości którą można wynająć dużej grupie docelowej. Poznań jako miasto akademickie na brak studentów nie narzeka i jeszcze przez długi czas – pomimo niżu demograficznego – się to nie zmieni. Studenci są też mniej wymagający jeżeli chodzi o standard wykończenia (choć to się oczywiście zmienia) czy powierzchnię mieszkaniową, skupiając się głównie na cenie i lokalizacji.

W miarę przeczesywania opasłych zasobów serwisów z ogłoszeniami poddaliśmy rewizji jeden z wymienionych powyżej kryteriów – mieszkanie z rynku wtórnego, które byłoby już wykończone i urządzone. Oczywiście takich ogłoszeń jest najwięcej, jednak zdecydowana większość przedstawiała mieszkania:

  • nadające się do generalnego remontu, straszące wczesnym Gierkiem lub w stanie ogólnego rozkładu

lub

  • w cenie która odzwierciedlała „marzenia” sprzedającego, a nie realia rynkowe

Szybkie kalkulacje pokazały, że taniej będzie kupić mieszkanie nowe i je w wybranym przez nas standardzie wykończyć niż kupić mieszkanie wymagające remontu, bądź estetyczne ale z ceną z okresu sprzed spadku cen. Choć można założyć, iż w długim okresie wartość nieruchomości rośnie, od okresu boomu cenowego 2007-2008 na rynku odnotowujemy ciągłe spadki cen. Osoby które kupiły mieszkania w tamtym okresie, nie są często skłonne ich sprzedać w cenach realnych na dzień dzisiejszy.

Przechodzimy do konkretów – nowe budownictwo czy rewitalizowana kamienica?

W czasie przeglądania dziesiątek ofert i odrzucania większości z nich, mój doradca kredytowy zaproponował umówienie z zaprzyjaźnionym pośrednikiem (a właściwie pośredniczką) nieruchomości. Kwestię tego czy w ogólnym rozrachunku było warto współpracować z pośrednikiem pozostawię na kolejny wpis – w każdym razie z kilku zaproponowanych ofert faktycznie wybraliśmy dwie do dalszych rozważań.

 

 Oferta 1 – kawalerka w nowo budowanym budynku na Poznańskich Winogradach

Mieszkanie na Winogradach

  • Powierzchnia: 27,01 m2 + balkon 1,77 m2
  • Cena: 163 000 zł
  • Cena za metr: 6035 zł
  • Rynek: pierwotny (brak podatku PCC i opłaty za pośrednictwo)
  • Plusy: nowe budownictwo, balkon, blisko do kampusu uniwersytety
  • Minusy: dojazd tylko autobusem, daleko od centrum, optycznie bardzo małe

 

Oferta 2 – kawalerka w rewitalizowanej kamienicy w centrum miasta (Łazarz, zaraz przy dworcu kolejowym)

Mieszkanie na Łazarzu

  • Powierzchnia: 25,8 m2 + piwnica 2,8 m2
  • Cena: 153 000 zł
  • Cena za metr: 5930 zł
  • Rynek: wtórny (dodatkowe opłaty: 6823,80zł)
  • Plusy: centrum miasta, szybki dojazd tramwajem w każdym kierunku, piwnica (dla mnie), oryginalna drewniana podłoga
  • Minusy: brak balkonu, widok na sąsiednią kamienicę, brak windy (2p)

 

Porównując dwa powyższe mieszkania warto zwrócić uwagę jak pozorna okazuje się różnica w cenie. Z cen bezpośrednich wynika, że mieszkanie w kamienicy jest tańsze o 10 000zł – w momencie gdy dodamy jednak podatek PCC (występujący tylko na rynku wtórnym) oraz prowizję pośrednika (również pobieraną tylko na rynku wtórnym) cena drugiego mieszkania rośnie do 159 824zł i w przeliczeniu na metr wychodzi o ponad 150zł drożej. Do ceny jeszcze wrócimy 🙂

Dla wielu osób ważnym kryterium jest rodzaj budynku. Na podstawie rozmów ze znajomymi mógłbym ich podzielić na 3 grupy – odrzucających kamienice na starcie, wielbicieli kamienic… oraz tych którym to ogólnie obojętne 🙂 Moja żona Paulina przez długi czas należała do tej pierwszej, kojarząc kamienice głównie z odpadającym tynkiem, ciemnymi i śmierdzącymi wejściami. Kontakt z kamienicą po rewitalizacji zmienił jednak jej pogląd i tym sposobem również rodzaj budynku nie okazał się głównym, najważniejszym kryterium wyboru.

To na co postanowiliśmy zwrócić główną uwagę, to potencjał – jak lokalizacja mieszkań i dojazd do nich, ich otoczenie oraz ogólne wrażenia mogą wpłynąć na cenę oraz szybkość wynajmu:

  • Lokalizacja i dojazd – bezapelacyjnie wygrała Oferta 2 – mieszkanie w samym centrum miasta z autobusami i tramwajami w każdym kierunku. Dzięki takiej lokalizacji mieszkanie będzie odpowiednie dla studentów większości uczelni również z uwzględnieniem osób pracujących. Mieszkanie nr 1 miało dogodną lokalizację tylko dla studentów jednej uczelni, ale dojazd autobusem do centrum również ich mógłby zniechęcać.
  • Otoczenie – mieszkanie w centrum na swoje plusy i minusy. Plusem jest rozwinięta infrastruktura handlowa i usługowa, minusem – często mała ilość zieleni w bezpośrednim otoczeniu oraz hałas. Dodatkowo – kto zna poznański Łazarz wie, że dzielnica ta nie grzeszy urodą. Warto w takich wypadkach sprawdzać plany budżetowe miasta – jak się okazało, ulica przy której stoi kamienica ma zapisane na 2015 rok całkowitą rewitalizację 🙂 Mieszkanie nr 1 znajdowało się w okolicy z dużo większą ilością zieleni, ale ze znacznie mniej rozwiniętym otoczeniem.
  • Ogólne wrażenia – tak nieszczęśliwie może nazwałem to coś co sprawia, że po wejściu do danego mieszkania chce się, bądź nie w nim zamieszkać. Wrażenia te są oczywiście bardzo subiektywne, są jednak pewne elementy które z dużym prawdopodobieństwem wpływają pozytywnie bądź negatywnie na duży odsetek ludzi. Widok z okna – im więcej przestrzeni i zieleni, tym lepiej. Widok na inne budynki zawsze jest minusem. Balkon – osobiście nie wyobrażam sobie mieszkać w mieszkaniu bez balkonu, jest on niewątpliwym plusem. Przestrzeń – im jej więcej tym lepiej. Ciężko oczekiwać dużej przestrzeni po kawalerce 25-27 metrów, ale jak się często okazuje układ mieszkania może mocno wpłynąć na odczuwaną przestronność lokum. Mieszkanie nr 1, większe o 1,5m2 sprawiało wrażenie dużo mniej przestronnego. Było to efektem odciętego od reszty pomieszczenia korytarzyka – miało to oczywiście swoje plusy, ale na przestrzeni mniejszej o 5m2 czuć się można było ściśniętym 🙂

Jak zapewne dało się już wyczuć powoli skłanialiśmy się ku mieszkaniu w kamienicy – pozostał jeszcze jeden ważny element od którego rozpoczynałem porównanie, a mianowicie cena. Przy porównywaniu dwóch mieszkań, jak to miało tu miejsce, interesowała mnie jedynie cena całkowita. Każde z mieszkań miało cechy nadające mu atrakcyjności i niezależnie które byśmy wybrali – urządzone zostałoby podobnie. Dokonaliśmy porównania cen wynajmu kawalerek w zakładanym przez nas standardzie i w obu lokalizacjach możliwa do osiągnięcia cena za wynajem była podobna. W związku z tym, były tylko dwa elementy wpływające na opłacalność inwestycji i przyszłe zwroty – wspomniana cena całkowita oraz czas w jakim uda nam się mieszkanie wynająć.

Zakup mieszkania w kamienicy – podliczamy konkretne koszty

Na podjęcie ostatecznej decyzji wpłynęła wynegocjowana obniżka ceny mieszkania w kamienicy. Cena spadła o 2000zł, równocześnie pociągając za sobą spadek kosztu podatku PCC oraz prowizji pośrednika. Ostatecznie koszty inwestycji wyglądały następująco:

  • Ostateczna cena mieszkania: 151 000zł
  • Prowizja pośrednika: 3 715zł
  • Podatek od czynności cywilnych (PCC): 3 020zł

To oczywiście nie koniec kosztów, ale na ten moment tylko podsumuję, iż cena bezpośrednio porównywalna z mieszkaniem nr 1 to 157 735zł czyli o ponad 5 000zł taniej. Do tej kwoty doliczyć trzeba koszty notariusza, opłaty sądowe oraz koszty kredytu – ale one wystąpiłyby tak czy siak w obu przypadkach gdyż całość (a nawet więcej) inwestycji postanowiliśmy skredytować. Dodatkowe koszta transakcyjne i kredytowe wyniosły:

  • Opłata notarialna przy umowie przedwstępnej: 1 595zł
  • Opłata notarialna przy umowie ostatecznej: 2 363zł
  • Wycena nieruchomości: 168zł
  • Prowizja za przygotowanie umowy kredytowej: 2 436zł
  • Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego: 2 138zł
  • Opłata za uruchomienie transz kredytu: 400zł
  • Wpis do hipoteki: 200 zł
  • PCC od wpisu do hipoteki: 19 zł

Podsumowując 0 cena mieszkania wyniosła 151 000zł, suma kosztów dodatkowych to 16 220zł – czyli cała transakcja zamknęła się w kwocie 167 220zł. Czas na wyjaśnienie informacji z początku wpisu – ile gotówki wydaliśmy na tym etapie. Bank w którym braliśmy kredyt postanowił przychylić się do wniosku o skredytowanie również remontu (w kwocie 12 500zł) oraz prowizji bankowej (wspomniane już 2 436zł). Kredyt otrzymaliśmy na kwotę 165 936zł czyli z własnych środków wydaliśmy jedynie 1 284zł.

Kwestią dla wielu osób dyskusyjną, jest to czy dobrze jest brać kredyt na 100% wartości… o 110% (jak w naszym przypadku) już nie wspominając. Jak zawsze… to zależy – zależy od tego czy Cię stać na obsługę takiego kredytu jeżeli stałoby się coś nieprzewidzianego. Poświęcę na ten temat jeden z wpisów – zachęcam jednak już teraz do dyskusji.

Na koniec

Kończąc ten wpis, tak na prawdę zaczynam moją przygodę z blogowaniem. Wiele tematów tylko „liznąłem” i będę je rozwijał wraz z kolejnymi wpisami na blogu. Bo czy lokalizacja powinna być zawsze decydująca o zakupie? Nie. Czy mieszkanie kupiłem w bardzo okazyjnej cenie? Raczej nie. Każdy z tych wątków wypada dokładniej przeanalizować… a ten wpis i tak już jest chyba zbyt długi 🙂 W tym momencie będę Ci bardzo wdzięczny za komentarz na samym dole – daj mi proszę znać czy sposób w jaki staram się przekazać informację jest znośny. Czy masz może jakieś pytania? Na wszystkie chętnie odpowiem, czy to w komentarzach, czy mailowo czy też na Facebooku 🙂

Temat inwestowania w nieruchomości jest tematem skomplikowanym i podchodząc do niego po „macoszemu” możemy skończyć z bardzo nietrafionym zakupem, generującym nam nie dochody, a straty. W kolejnym wpisie pokaże jak przeszliśmy przez etap remontu oraz ile dokładnie nas to kosztowało. Zaraz potem część najważniejsza – analiza. Przyjrzymy się całkowitym kosztom inwestycji, przychodom z wynajmu jakie z niej osiągam (bo mieszkanie jest już od dawna wynajęte) oraz przyjmując pewne założenia pokaże Ci jak obliczać rentowność mieszkania na wynajem w długim okresie.

Taka analiza powinna odbywać się przed podjęciem decyzji o zakupie – i tak w moim przypadku było. Ponieważ jednak opisywany zakup mieszkania odbywał się kilka miesięcy temu – postanowiłem pokazać Ci analizę już na konkretnych liczbach i dlatego też zostawiłem ją na koniec.

Tak więc jeszcze raz, wielka prośba do Ciebie na koniec – daj znać, że to przeczytałeś 🙂 Skomentuj, napisz do mnie maila i/lub polub mnie na Facebooku. To da mi dużo energii do kolejnych wpisów! Dzięki.

 

14 myśli na temat “Kupujemy pierwsze mieszkania na wynajem – ile kosztowało i na co warto zwracać uwagę?

  1. według mnie zdecydowanie lepiej kupowac w nowych budynkach, kamienice nawet rewitalizowane to stare budynki i nie wiadomo jak dlugo jeszcze postoja. nowe budynki maja przy okazji zdecydowanie nowszy wyglad, bardziej pasujacy do obecnych czasow

    1. Dziękuję za komentarz… jesteś pierwszy! 🙂

      Niestety gruntowanie muszę nie zgodzić się z Twoją opinią – oczywiście budynek budynkowi nie równy, ale prawda jest niestety taka, że obecnie deweloperzy budują coraz gorzej – oszczędzając na materiałach oraz wykonawcach. Znam to ze swojego przykładu – mam mieszkanie w budynku z 2010 roku w którym obecnie niezbędne naprawy zostały wycenione na 1,5mln złotych! Z rozmów z zarządcami nieruchomości wynika, że o ile budynki stawiane do 2008 roku można uznać za mało „awaryjne”, z biegiem lat jest coraz gorzej.

      Z drugiej strony kamienice to budynki po już wielu przejściach i po solidnej rewitalizacji i wymianie instalacji na nowe, często są w dużo lepszej kondycji niż te z nowego budownictwa. Stoją już wiele lat… i stać będą.

      Nie demonizuje oczywiście kupowania mieszkań w nowych budynkach, sam takie kupiłem i na pewno jeszcze kupię. Do wszystkiego trzeba jednak podchodzić na chłodno… i najlepiej z własnym nadzorcą budowlanym który zawczasu wykryje i pokaże usterki i elementu do poprawy przez dewelopera – jeszcze przed wpłatą mu całości środków za mieszkanie.

      No… ale to już temat na oddzielny, dłuższy wpis.

  2. Spoko blog, Braliście pod uwagę ogrzewanie – często to w kamienicy jest gazowe co może wpływać na całkowity koszt wynajmu i tym samym opłacalność inwestycji

    1. Tak, oczywiście. Typ ogrzewania (albo możliwość jego podłączenia) to jeden z tych elementów na które zwracam baczną uwagę 🙂 Ta kamienica przeszła całkowitą rewitalizację łącznie z podłączeniem do cieplika miejskiego.

  3. Szybki pomysł na nowy post i pytanie do Ciebie : Co jeśli po 5-10 latach chcesz spłacić kredyt. Jak to wygląda. Kolejny wpis – idę dalej czytać 🙂

  4. Kamilu! Mieszkanie w kamienicy jest ok jak jest podłączone do cieplika miejskiego. Na rynku poznańskim cieplik jest najtańszą opcją ogrzewania (mieszkałem kilka lat w Poznaniu). Szukam tam mieszkania 2 pokojowego jako inwestycja na wynajem. Problemem dla mnie są stosunki własnościowe gruntu pod nieruchomościami. Grunt (udział w gruncie) przynależny do nieruchomości niestety jest tylko w wieczystym użytkowaniu (ewentualnie współwłasnością z miastem). Wiąże się to z wysokimi stawkami opłaty za wieczyste użytkowanie.W ostatnich latach został podniesiony w Poznaniu ok. 2000%!!! (Liczony jako % jest od aktualnej wartości rynkowej gruntu). Miasto zablokowało wykup ziemi pod nieruchomościami i wykorzystało relikt komuny – wieczyste użytkowe – do łatania dziury budżetowej. Grunty będące w wieczystym użytkowaniu w mniejszych miejscowościach zostały sprzedane właścicielom pod koniec lat 90-tych (sam przekształcałem grunt z wieczystego użytkowania na własność w 1997r. ale nie w Poznaniu). We Wrocławiu też zwodzono mnie przy przekształceniu gruntu pod mieszkaniem od końca lat 90tych – do 2008, w końcu wstrzymano ten proces i podniesiono opłatę za wieczyste użytkowanie dziesięciokrotnie.
    Trzeba to uwzględnić przy kalkulacji inwestycji jak również podatek od nieruchomości.
    Jaka są stosunki własnościowe gruntu pod Twoją nieruchomością?

  5. Super sie czyta i bardzo fajnie ze ktos piszesz konkretne liczby bez owijania w bawelne, trzymam kciuki za rozwoj bloga, zapowiada sie bardzo fajnie!

  6. Witaj. Czyta się bardzo fajnie. Tematyka jest bardzo ciekawa! Sam staram się śledzić i wynajdować jak najwięcej informacji oraz osób inwestujących pod wynajem. Życzę powodzenia i liczę na kolejne wpisy a teraz przechodzę czytać dalej.

  7. Bardzo podoba mi się Twój blog. Jest konkretny i dużo tu informacji. Na pewno będę go śledziła 🙂 czekam na więcej 😉

  8. Bardzo fajny blog.:) Dużo porad, oby tak dalej.:) Życzę powodzenia i trafionych inwestycji.:) Już dodałem stronę do ulubionych i będę obserwować regularnie:)

  9. Ja zdecydowałam się właśnie jakiś czas temu na zakup swojego mieszkania. Obecnie naprawdę ciężko wynająć coś tanio. A do tego standard mieszkań zazwyczaj wiele pozostawia do życzenia. Wybrałam kilka ofert i mam nadzieję, że już niedługo uda się załatwić wszystkie formalności.

Dodaj komentarz